Welcher Makler in München kennt sich mit Sanierung aus?

Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 12 Minuten · Herausgeber: GEORGI Immobilien, München

Warum Sanierungskompetenz beim Makler gerade jetzt entscheidet

Der bauliche und energetische Zustand ist bei Bestandsimmobilien kein Nebenthema. Kaufinteressenten möchten wissen, welche Arbeiten nach dem Erwerb wahrscheinlich werden, welche Aussagen belegt sind und wo noch Untersuchungsbedarf besteht. Bleiben diese Fragen offen, kalkulieren sie einen eigenen Sicherheitspuffer oder nehmen von einem Angebot Abstand.

• Die Finanzierung muss den Gesamtaufwand tragen. Neben dem Kaufpreis können Modernisierung, Instandsetzung und laufende Kosten anfallen. Welche Bedeutung dies für Kredit und Beleihung hat, entscheidet das finanzierende Institut im Einzelfall. Ein Makler sollte deshalb keine Finanzierungskonditionen versprechen, sondern belastbare Objektunterlagen früh bereitstellen.
• Einzelne Pflichten des GModG können relevant werden. Das Gebäudemodernisierungsgesetz regelt unter anderem die Dämmung bestimmter oberster Geschossdecken und zugänglicher Leitungen in unbeheizten Räumen. Ob eine Pflicht besteht, hängt von Gebäude, Bauteil und gesetzlichen Ausnahmen ab. Auch die häufig genannte Zweijahresfrist gilt nicht automatisch bei jedem Verkauf: § 69 GModG knüpft sie für die dort geregelte Leitungsdämmung an einen genau beschriebenen Eigentümerwechselfall.
• Der Zustand bestimmt die Ansprache. Ein sofort nutzbares Zuhause wird anders präsentiert als ein Objekt, dessen Käufer Umbau und Modernisierung bewusst selbst planen wollen. Eine klare Ansprache filtert nicht gegen das Objekt, sondern für die passende Erwartung.

Ein Preisabschlag entsteht daher nicht allein aus sichtbarem Sanierungsbedarf. Häufig verschärft die Ungewissheit das Problem: Ist das Alter der Heizung unbekannt, fehlen Rechnungen oder sind Umbauten nicht nachvollziehbar, muss ein Käufer mehrere ungünstige Möglichkeiten zugleich einkalkulieren. Jede vorab geklärte Frage reduziert diesen Spielraum, ohne einen besseren Zustand vorzutäuschen.

Was „Sanierung“ im Verkaufskontext überhaupt meint

Im Gespräch werden verschiedene Arbeiten oft unter einem einzigen Begriff zusammengefasst. Für Bewertung und Vermarktung ist eine Trennung sinnvoll:

• Energetische Modernisierung: Dazu zählen beispielsweise Heizung, Fenster oder Dämmung. Diese Arbeiten können Energiebedarf, Komfort und gesetzliche Anforderungen berühren. Ihre technische Wirkung muss fachlich bewertet werden.
• Technische Erneuerung: Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen, Zählerschrank oder Heizungsverteilung bleiben bei der Besichtigung teilweise unsichtbar. Gerade deshalb sind Baujahre, Rechnungen und Prüfberichte wichtig.
• Instandsetzung: Feuchtigkeit, Dachschäden, Risse oder schadhafte Balkone betreffen die Gebrauchstauglichkeit und können eine vertiefte Untersuchung erfordern.
• Renovierung und Optik: Wandoberflächen, Bodenbeläge oder eine Küche verändern den Eindruck, sagen aber wenig über die technische Substanz aus.

Die Gewichtung ist je nach Objekt und Käufer verschieden. Eine optisch ansprechende Präsentation kann den Zugang erleichtern. Sie ersetzt jedoch keine Angaben zur Technik. Wer Gestaltung und Substanz sauber auseinanderhält, verhindert, dass eine freundliche Formulierung als technische Zusicherung verstanden wird.

Entscheidungshilfe: sanieren vor dem Verkauf oder unsaniert verkaufen?

Eine belastbare Entscheidung entsteht nicht aus einer allgemeinen Regel, sondern aus mehreren Prüfsteinen:

• Zielgruppe: Kleine, überschaubare Arbeiten können für Käufer attraktiv sein, die kurzfristig einziehen möchten. Umfangreiche Projekte sprechen eher Menschen an, die Planung, Zeit und eigenes Gestaltungskonzept mitbringen.
• Umfang: Eine klar abgegrenzte Reparatur ist anders zu kalkulieren als ein Vorhaben mit mehreren Gewerken, Genehmigungen oder statischen Fragen.
• Kapital: Wer Maßnahmen vorfinanziert, bindet Geld. Kreditkosten und Liquiditätsreserve gehören ebenso in die Rechnung wie Handwerkerangebote.
• Zeit: Planung, Vergabe, Ausführung und Abnahme können den Verkaufsstart verschieben. Ein fester Umzugstermin, eine Erbauseinandersetzung oder andere Fristen verändern die Abwägung.
• Planungssicherheit: Je weniger über Bausubstanz, Leitungen oder Genehmigungslage bekannt ist, desto größer ist das Risiko, dass während der Arbeiten zusätzliche Aufgaben sichtbar werden.
• Objektart: Bei einer Eigentumswohnung ist zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Beim Haus liegt mehr Verantwortung direkt beim Eigentümer, dafür bestehen keine WEG-Abstimmungen.
• Markt und Lage: Ob ein Mehrerlös die Investition trägt, muss aus einer aktuellen Objektbewertung folgen. Allgemeine Münchner Durchschnittswerte reichen dafür nicht.

Rechenbeispiel: Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf?

Angenommen wird ein Reihenhaus in München. Alle Beträge sind frei gewählte Modellwerte, keine Marktpreise und keine Kostenschätzung für ein konkretes Gebäude.

Im Modell stehen dem sofortigen Verkauf also 5.500 Euro Mehrerlös nach Kosten gegenüber. Dafür trägt die Eigentümerseite Ausführungs-, Termin- und Nachtragsrisiken. Schon eine zusätzliche Reparatur kann den Unterschied aufzehren. Welche weiteren Verkäuferkosten anfallen, zeigt der Beitrag Kosten beim Immobilienverkauf in München. Umgekehrt kann eine kleine, gezielte Klärung wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn sie eine zentrale Unsicherheit beseitigt. Maßgeblich sind aktuelle Angebote und eine objektbezogene Bewertung.

Was sich vor dem Verkauf häufig rechnet – und was oft nicht

Häufig sinnvoll

• Vorhandene Nachweise zusammentragen: Rechnungen, Wartungsberichte und Angaben zu Baujahren machen aus Erinnerungen prüfbare Informationen.
• Dokumente chronologisch ordnen: Eine nachvollziehbare Modernisierungshistorie hilft Interessenten, Veränderungen einzelnen Gewerken zuzuordnen.
• Kleine Defekte fachgerecht beheben: Ein tropfender Anschluss oder eine defekte Abdeckung sollte nicht das Gesamtbild bestimmen. Ursachen müssen dabei geklärt und Arbeiten dokumentiert werden.
• Keller und Nebenräume zugänglich machen: Gute Zugänglichkeit erleichtert eine Besichtigung; sie darf nicht dazu dienen, Mängel zu verdecken.
• Energieausweis rechtzeitig prüfen: Gültigkeit, Art und Pflichtangaben sollten vor der Anzeige feststehen. Empfehlungen im Ausweis ersetzen keine konkrete Sanierungsplanung. Kosten und Ausweisarten erklärt der Beitrag Was kostet ein Energieausweis in München?

Oft nicht wirtschaftlich

• Eine neue Küche auf Verdacht: Geschmack und Grundrisswünsche unterscheiden sich. Ein Käufer vergütet nicht automatisch den Einstandspreis.
• Ein komplettes Bad für ein umfassendes Sanierungsobjekt: Plant die Zielgruppe ohnehin neu, kann die frische Ausstattung kurz darauf wieder entfernt werden.
• Eine großflächige Dämmmaßnahme unmittelbar vor Vermarktung: Planung, Ausführung, Förderlogik und Schnittstellenrisiken brauchen Zeit. Der Käufer könnte ein anderes Gesamtkonzept bevorzugen.
• Kosmetik über einem ungeklärten Schaden: Ein überstrichener Feuchtefleck beseitigt keine Ursache. Werden bekannte Mängel arglistig verschwiegen, schützt ein Haftungsausschluss nach § 444 BGB insoweit nicht.

Welche Unterlagen vor der Vermarktung vorliegen sollten

Eine vollständige Akte muss nicht jedes denkbare Dokument enthalten. Sie sollte aber klar zeigen, was vorhanden ist, was fehlt und wer eine Ergänzung liefern kann. Eine vollständige Übersicht bietet unsere Checkliste zu den Verkaufsunterlagen.

• Energieausweis: Art, Ausstellungsdatum, Kennwerte und Effizienzklasse werden geprüft. Nach § 80 GModG ist der Ausweis beim Verkauf grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Liegt er bei Aufgabe einer kommerziellen Anzeige vor, gelten die Pflichtangaben aus § 87 GModG.
• Heizungsunterlagen: Typ, Baujahr, Energieträger und Wartungsnachweise helfen bei der Einordnung. Ob ein Betriebsverbot oder eine Ausnahme greift, ist anhand der konkreten Anlage zu prüfen.
• Unterlagen des Schornsteinfegers: Bescheide und Prüfprotokolle können Angaben zur Feuerungsanlage nachvollziehbar machen.
• Nachweise zu Dach, Fenstern und Dämmung: Rechnungen sollten Umfang, Jahr und ausführendes Unternehmen erkennen lassen.
• Elektrik und Leitungen: Prüfberichte, Pläne und Rechnungen sind wertvoll, weil eine reine Sichtbesichtigung nur begrenzte Erkenntnisse bietet.
• Modernisierungsrechnungen: Sie belegen, was tatsächlich beauftragt wurde. Eine Rechnung beweist jedoch nicht automatisch den heutigen Zustand.
• Verbrauchsdaten: Sie können ergänzen, müssen aber zusammen mit Nutzung, Leerstand und Abrechnungszeitraum erklärt werden.
• Bauakte und Genehmigungen: Grundrisse, Genehmigungen und Abnahmen helfen besonders bei Anbauten, Dachausbauten oder veränderten Raumaufteilungen.
• WEG-Unterlagen: Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage zeigen bei Wohnungen, welche Themen das Gemeinschaftseigentum betreffen.
• Sonderumlagen und geplante Maßnahmen: Beschlossene Zahlungen und bekannte Vorhaben sollten zeitlich, sachlich und betragsbezogen nachvollziehbar sein.

Energieausweise dürfen nur berechtigte Personen ausstellen. Der Makler kann Unterlagen anfordern und in die Vermarktung einordnen, übernimmt dadurch aber keine technische Ausstellerrolle. Bestimmte Verstöße gegen die gesetzlichen Energieausweis- und Anzeigenpflichten können nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Bekannte Mängel gehören in einen transparenten Prozess. Das bedeutet nicht, dass Verkäufer ohne Anlass das gesamte Gebäude untersuchen lassen müssen. Sobald Anzeichen, frühere Schäden oder konkrete Kenntnisse bestehen, sollte jedoch geklärt werden, welche Dokumentation und rechtliche Einordnung erforderlich ist.

Der häufigste Fehler: „saniert“ behaupten ohne Beleg

Das typische Problem beginnt mit einem zu großen Wort. Im Exposé steht „umfassend saniert“, doch auf Nachfrage sind weder Gewerke noch Jahre oder Rechnungen eindeutig. Dann diskutieren Interessenten nicht nur über die Technik, sondern über die Verlässlichkeit aller Angaben.

Die bessere Lösung ist eine präzise Beschreibung: Welche Bauteile wurden wann bearbeitet? Welcher Umfang ist belegt? Welche Angaben stammen nur aus Erinnerung? Was wurde nicht untersucht? Ein sachlich benannter Ist-Zustand kann überzeugender sein als eine positive, aber unprüfbare Gesamtbehauptung.

Zwei weitere Fehler verdienen besondere Aufmerksamkeit:

• WEG-Themen zu spät ansprechen: Beschlüsse, geplante Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und Sonderumlagen beeinflussen die Kalkulation. Sie gehören früh in die Unterlagenprüfung.
• Den Zeitbedarf kleinrechnen: Angebote, Lieferzeiten, Genehmigungen und die Koordination mehrerer Gewerke können aus einer kurzen Maßnahme ein längeres Projekt machen. Ein Verkaufsplan braucht Reserven.

Fazit: Sanierungskompetenz erkennt man an nachvollziehbaren Fragen

Eine Selbstaussage wie „Wir kennen uns mit Sanierung aus“ ist noch kein Nachweis. Aussagekräftig sind vier Beobachtungen: Wird der Zustand gegliedert erfasst? Werden Belege aktiv abgefragt? Folgt die Zielgruppe aus den Informationen? Bleiben technische, rechtliche und förderbezogene Bewertungen bei den zuständigen Fachleuten?

Häufig gestellte Fragen: Makler und Sanierung in München