Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in München?

Stand: September 2026 · Lesezeit ca. 10 Minuten · Herausgeber: GEORGI Immobilien, München

Kostenübersicht: Was zahlt der Verkäufer, was der Käufer?

Die übliche wirtschaftliche Zuordnung im Überblick:

Diese Aufteilung beschreibt die übliche Vereinbarung im Innenverhältnis. Sonderabreden und gesetzliche Haftungstatbestände können zu einem anderen Ergebnis führen. Entscheidend ist daher der konkrete Kaufvertragsentwurf.

1. Maklerprovision – entscheidend ist der Nettoerlös

Eine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe gibt es nicht. Für die Modellrechnung dieses Beitrags werden 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer auf Verkäuferseite angesetzt.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern begrenzen §§ 656c und 656d BGB die Kostenverteilung gegenüber Verbrauchern. Ist der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt und sollen Kosten an die andere Seite weitergereicht werden, darf diese grundsätzlich höchstens die Hälfte tragen; außerdem ist der Nachweis der ersten Zahlung relevant.

Für Eigentümer zählt am Ende nicht eine isolierte Prozentzahl, sondern der Erlös nach allen Kosten. Sinnvoll sind zwei nachvollziehbare Szenarien:

• Beim Privatverkauf stehen dem erwarteten Preis Ausgaben für Darstellung, Anzeigen, Unterlagen und der eigene Zeitaufwand gegenüber. Auch mögliche Preisabschläge gehören in die Rechnung.
• Beim begleiteten Verkauf wird der realistisch erzielbare Kaufpreis der vereinbarten Courtage und den übrigen Verkäuferkosten gegenübergestellt.

Prüfen Sie im Maklervertrag insbesondere Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Provisionshöhe, Kostenverteilung, Nachwirkung und den tatsächlich vereinbarten Leistungsumfang. Weitergehende Leistungen sollten Sie nicht voraussetzen, sondern schriftlich vereinbaren.

2. Grundschuld und Lastenfreistellung

Ein zurückgezahltes Darlehen lässt die eingetragene Grundschuld nicht automatisch verschwinden. Soll der Käufer das Objekt frei von diesem Recht erwerben, organisiert der Notar die Lastenfreistellung mit Bank und Grundbuchamt. Dabei können Gebühren für Erklärungen, Vollzug und Grundbuch entstehen. Stellt die Bank Treuhandauflagen, weist die Bundesnotarkammer auf eine mögliche zusätzliche Notargebühr hin, die regelmäßig die Verkäuferseite trägt.

Als sehr grobe Budgetgröße werden häufig etwa 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags genannt. Bei 300.000 Euro wären das 600 bis 1.200 Euro. Diese Spanne ersetzt keine Gebührenberechnung: Eine Löschung, eine Abtretung oder mehrere Rechte können unterschiedliche Kosten auslösen. Maßgeblich ist auch nicht schlicht die Restschuld. Eine Grundschuld über 400.000 Euro bleibt ein Recht in dieser Höhe, selbst wenn das gesicherte Darlehen fast getilgt ist.

Eine bestehende Grundschuld kann unter passenden Voraussetzungen abgetreten werden, statt sie zu löschen und später neu zu bestellen. Ob das wirtschaftlich und bankseitig möglich ist, hängt unter anderem von Gläubiger, Rang und Finanzierungsstruktur des Käufers ab. Diese Variante sollte frühzeitig mit Notar und beteiligten Banken besprochen werden.

3. Energieausweis: Verkaufspflicht mit klaren Fristen

Liegt kein gültiger Energieausweis vor, muss für den Verkauf grundsätzlich einer erstellt werden. Rechtsgrundlage ist seit Ende Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst hat. Nach § 80 GModG ist der Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer das Dokument. Findet keine Besichtigung statt, gelten gesonderte unverzügliche Vorlagepflichten.

Für eine kommerzielle Anzeige verlangt § 87 GModG bei vorhandenem Ausweis die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Heizenergieträger und bei Wohngebäuden Baujahr sowie Effizienzklasse. Bestimmte Verstöße gegen Anzeigen-, Vorlage- oder Übergabepflichten können nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Die beiden Ausweisarten unterscheiden sich wie folgt:

• Verbrauchsausweis: Er beruht im Wesentlichen auf erfassten Verbrauchsdaten. Als Marktspanne können etwa 50 bis 150 Euro dienen; Anbieter, Datenlage und Zusatzleistungen verändern den Preis.
• Bedarfsausweis: Hier wird der energetische Zustand rechnerisch beurteilt. Eine grobe Orientierung sind 300 bis 600 Euro, bei Ortsaufnahme oder komplexen Gebäuden auch mehr.
• Zulässigkeit: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich, sofern nicht das gesetzliche Wärmeschutzniveau bereits bei Fertigstellung erreicht oder später hergestellt wurde.
• Gültigkeit: Energieausweise gelten grundsätzlich zehn Jahre. Vorhandene Dokumente sollten trotzdem auf Objektbezug, Ablaufdatum und richtige Daten kontrolliert werden.

Gerade bei älteren Münchner Gebäuden ist die billigste Ausweisvariante nicht automatisch zulässig. Ein fachlich erklärbarer energetischer Zustand hilft zudem, Rückfragen zu Heizung, Gebäudehülle und Modernisierungsbedarf geordnet zu beantworten. Mehr dazu im Beitrag Was kostet ein Energieausweis in München?

4. Unterlagen: geringe Gebühren, hoher Einfluss auf den Ablauf

Welche Dokumente gebraucht werden, richtet sich nach Grundstück, Gebäude, Rechtsform und Finanzierung. Für München sind insbesondere diese Stellen und Größenordnungen relevant:

• Grundbuchauszug: Das Grundbuchamt beim Amtsgericht München verlangt 10 Euro für den einfachen und 20 Euro für den amtlichen Ausdruck.
• Amtlicher Lageplan: Beim Münchner GeodatenService beginnt der Grundpreis ohne Angaben des Baureferats bei 110 Euro, mit diesen Angaben bei 175 Euro. Pro Bauflurstück kommen 15 Euro hinzu.
• Bauakteneinsicht: Die Zentralregistratur der Stadt ermöglicht die Einsicht zur Vorbereitung eines Verkaufs. Der angegebene Gebührenrahmen beträgt 10 Euro je Anwesen; Kopien und weiterer Aufwand sind gesondert zu klären.
• Altlastenauskunft: Eigentümer oder Bevollmächtigte können beim Referat für Klima- und Umweltschutz anfragen. Einfache Auskünfte sind regelmäßig kostenfrei, umfangreichere können gebührenpflichtig sein.
• Wohnflächenberechnung: Muss sie neu fachgerecht erstellt werden, bestimmen Objektgröße, vorhandene Pläne und Aufmaß den Preis. Eine pauschale Behördengebühr gibt es hierfür nicht.
• Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Beschlusssammlung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Informationen zur Erhaltungsrücklage kommen meist von Verwaltung, Eigentümer oder Grundakte. Gebühren der Verwaltung hängen von Vertrag und Aufwand ab.
• Erbfall: Erbnachweis oder Erbschein können notwendig sein. Gerichts- und Notarkosten sind wertabhängig und dürfen nicht pauschal angesetzt werden.

In Bayern existiert kein mit jedem anderen Bundesland vergleichbares flächendeckendes Baulastenverzeichnis. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen und Genehmigungsfragen sind deshalb objektbezogen mit der zuständigen Münchner Stelle zu klären. Wer Unterlagen erst nach einer Kaufzusage anfordert, riskiert vermeidbare Rückfragen von Bank oder Notariat. Eine frühe Bestandsaufnahme macht Lücken sichtbar, bevor Zeitdruck entsteht. Die vollständige Liste finden Sie in unserer Checkliste zu den Verkaufsunterlagen.

5. Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein Darlehen während einer laufenden Sollzinsbindung wegen des Verkaufs vorzeitig zurückgeführt, kann die Bank unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deren Höhe lässt sich nicht seriös als fester Prozentsatz der Restschuld vorhersagen. Restlaufzeit, vereinbarter Zins, Zahlungsplan, Sondertilgungsrechte und das aktuelle Wiederanlagerenditeniveau fließen in die Berechnung ein.

Eine wichtige Zeitmarke enthält § 489 BGB: Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens kann ein Vertrag mit gebundenem Sollzins grundsätzlich mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden. Wurden später Sollzins oder Rückzahlungszeit neu vereinbart, kann dieses Datum an die Stelle der ursprünglichen Auszahlung treten. Lassen Sie sich von der Bank eine stichtagsbezogene Ablösesumme geben, bevor Sie einen Beurkundungstermin planen.

6. Spekulationssteuer

Der umgangssprachliche Begriff bezeichnet Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Nach § 23 EStG kann ein Immobilienverkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz nimmt unter anderem Objekte aus, die durchgehend zu eigenen Wohnzwecken oder im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Kalenderjahren selbst bewohnt wurden.

Besteuert wird nicht der gesamte Kaufpreis. Ausgangspunkt ist der Veräußerungsgewinn unter Berücksichtigung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Werbungskosten und gegebenenfalls früher abgezogener Abschreibung. Welche Verkaufsaufwendungen im Einzelfall den Gewinn mindern, sollte ein Steuerberater beurteilen. Notarielle Vertragsdaten, Nutzung, Vermietungsphasen, Erbschaft oder Schenkung und nachträgliche Herstellungskosten können das Ergebnis verändern. Fristen, Ausnahmen und ein Rechenbeispiel erklärt der Beitrag Wann muss ich in München Spekulationssteuer zahlen?

7. Weitere Kosten, die leicht übersehen werden

• Aufbereitung und Reparaturen: Streichen, Reinigung oder kleine Instandsetzungen können die Präsentation verbessern. Ob sich eine Maßnahme bezahlt macht, hängt von Zustand, Zielgruppe und Preis ab; eine Wertsteigerung ist nicht garantiert.
• Entrümpelung und Haushaltsauflösung: Volumen, Sortieraufwand, Stockwerk, Aufzug, Zufahrt und Entsorgung bestimmen das Angebot. Für öffentliche Flächen kann zusätzlich eine verkehrsrechtliche Erlaubnis nötig werden.
• Fotografie und digitale Präsentation: Beim Privatverkauf sind dies eigene Ausgaben.
• Laufende Belastungen: Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer, Energie und gegebenenfalls Erbbauzins laufen bis zur vertraglich vereinbarten Übergabe weiter.
• Fachberatung: Bei Erbengemeinschaft, Trennung, Nießbrauch, Streit mit Mietern oder komplexer Besteuerung können Rechtsanwalt, Steuerberater oder Sachverständiger erforderlich sein.
• Vermietete Wohnungen: München fällt unter die Bayerische Mieterschutzverordnung. Wenn § 577a BGB auf die konkrete Umwandlungs- und Erwerbssituation anwendbar ist, beträgt die Kündigungssperrfrist zehn Jahre. Daraus folgt weder ein automatisches Kündigungsrecht nach Fristablauf noch eine pauschale Aussage zur freien Verfügbarkeit.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in München, 460.000 Euro

Das folgende Rechenmodell macht die Systematik sichtbar.

Fällt Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn an, kann sich das Ergebnis wesentlich ändern. Deshalb gehören Nutzungs- und Anschaffungsdaten ebenso an den Anfang der Planung wie die Auskunft der Bank.

Wo Sie sinnvoll sparen – und wo Zurückhaltung klüger ist

Sinnvolle Ansatzpunkte:

• Prüfen lassen, ob eine Abtretung der Grundschuld möglich und günstiger als Löschung plus Neubestellung ist.
• Darlehensauszahlung, spätere Zinsvereinbarungen und das Kündigungsrecht nach § 489 BGB zeitlich gegenüberstellen.
• Grundbuch-, Bau- und WEG-Unterlagen vor der Vermarktung vollständig erfassen.
• Nur solche Aufbereitungsarbeiten beauftragen, deren Zweck für Präsentation oder Substanzerhalt klar ist.
• Beim Maklerangebot Leistung, Preisstrategie und erwarteten Nettoerlös gemeinsam betrachten.

An diesen Punkten ist Sparen riskant:

• Einen erforderlichen Energieausweis oder gesetzliche Anzeigenangaben weglassen.
• Bekannte erhebliche Mängel verschweigen oder optisch verdecken.
• Ohne Prüfung behaupten, eine vermietete Wohnung könne kurzfristig frei übergeben werden.
• Den Angebotspreis allein aus Wunschbetrag und Nebenkosten ableiten. Ein nicht marktgerechter Start kann Nachfrage, Dauer und Verhandlungsposition belasten.

Fazit: Erst der Nettoerlös macht den Verkaufspreis aussagekräftig

Energieausweis, Auszüge und einzelne Unterlagen sind meist nicht die Positionen, die einen Münchner Verkauf wirtschaftlich bestimmen. Größeren Einfluss haben die vereinbarte Courtage, die Ablösung der Finanzierung und eine mögliche Besteuerung. Wer diese Punkte früh beziffert, kann Kaufpreis und Zeitpunkt auf einer belastbaren Grundlage beurteilen.

Auch die Preisstrategie gehört zur Kostenrechnung, obwohl sie auf keiner Rechnung steht. Ein zu hoch angesetzter Startpreis kann geeignete Interessenten abschrecken und spätere Nachlässe begünstigen; ein zu niedriger Ansatz verschenkt unmittelbar Erlöspotenzial. Entscheidend sind deshalb aktuelle Markt- und Objektdaten statt eines pauschalen Aufschlags.

Häufig gestellte Fragen zu den Verkaufskosten in München