Wie läuft ein Immobilienverkauf in München ab?

Der Kauf einer Immobilie in München ist ein Prozess, der gut durchdacht und sorgfältig geplant sein muss, da der Markt äußerst dynamisch ist und attraktive Objekte oft mehrere Interessenten anziehen. Der erste Schritt besteht darin, das eigene Budget realistisch festzulegen. Aufgrund der hohen Kaufpreise in München sollten Käufer sowohl Kaufnebenkosten als auch eventuelle Sanierungsmaßnahmen einplanen. Für Wohnungen liegen die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) meist bei rund 7–8 %, beim Kauf von Häusern können zusätzliche Kosten für Renovierungen oder energetische Maßnahmen entstehen.

Im zweiten Schritt sollten Interessenten ihre Wunschlagen klar definieren. Während Stadtteile wie Schwabing, Maxvorstadt oder Bogenhausen bei vielen Käufern hoch im Kurs stehen, bieten etwas peripherere Lagen wie Trudering oder Pasing ein attraktiveres Preis-Leistungs-Verhältnis. Eine frühzeitige Finanzierungsbestätigung der Bank ist ebenfalls wichtig, da Verkäufer bevorzugt an Käufer verkaufen, die ihre Zahlungsfähigkeit nachweisen können.

Der eigentliche Kaufprozess beginnt mit Besichtigungen und der Prüfung der Objektunterlagen. Dazu gehören Energieausweise, Teilungserklärungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Rücklagenberichte. Vor allem bei Eigentumswohnungen in München ist es entscheidend, die Höhe der Instandhaltungsrücklagen zu prüfen, da Sanierungen in alten Wohnanlagen hohe Kosten verursachen können. Erst wenn alle Dokumente geprüft sind, sollte ein Kaufangebot abgegeben werden. Der letzte Schritt ist der Notartermin, bei dem der Kaufvertrag beurkundet wird. Danach folgen Kaufpreiszahlung, Grundbucheintrag und Schlüsselübergabe.

Für den Immobilienverkauf in München werden eine Vielzahl an Unterlagen benötigt, die sowohl rechtliche als auch kaufrelevante Informationen enthalten. Grundlegend ist ein aktueller Grundbuchauszug, der die Eigentumsverhältnisse eindeutig dokumentiert. In München wird dieser meist innerhalb weniger Tage ausgestellt. Ebenso wichtig ist der Energieausweis, der seit Jahren verpflichtend ist und Angaben zur energetischen Qualität des Gebäudes enthält.

Weitere wichtige Dokumente sind Baupläne, Baubeschreibungen, statische Nachweise und die Wohnflächenberechnung. Gerade in München kann es bei älteren Gebäuden vorkommen, dass Wohnflächen nicht exakt dokumentiert wurden oder frühere Umbauten nicht korrekt eingetragen sind. Verkäufer sollten diese Informationen frühzeitig prüfen lassen, da falsche Angaben später zu rechtlichen Problemen führen können.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, müssen zusätzlich die Teilungserklärung, die letzten Beschlusssammlungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen bereitgestellt werden. Auch Nachweise über Rücklagen, Hausgeldabrechnungen und eventuelle Sonderumlagen gehören dazu. Georgi Immobilien übernimmt auf Wunsch die vollständige Dokumentenbeschaffung, damit der Verkaufsprozess reibungslos abläuft.

Der Wert einer Immobilie in München wird durch eine professionelle Wertermittlung festgestellt. Große Preisunterschiede zwischen Lagen wie Altstadt-Lehel, Nymphenburg, Haidhausen oder Sendling machen eine präzise Analyse unverzichtbar. Online-Bewertungstools liefern lediglich grobe Schätzungen, die oft 10–30 % vom realen Marktwert abweichen. Eine fachkundige Bewertung von Georgi Immobilien kombiniert dagegen Standortfaktoren, Mikrolage, Nachfrage, Vergleichsobjekte, Zustand, Bauqualität und individuelle Besonderheiten des Gebäudes.

Im nächsten Schritt werden Markttrends berücksichtigt. München hat sich in den letzten Jahren zwar stabilisiert, jedoch variieren Preise heute viel deutlicher zwischen den Stadtteilen. Während in Schwabing-West Quadratmeterpreise von 12.000 € realistisch sind, liegen vergleichbare Objekte in Pasing oder Trudering eher bei 7.000–9.000 €. Ein weiterer Faktor ist die Zielgruppe. Kapitalanleger zahlen in der Regel andere Preise als Selbstnutzer. Auch Renovierungsbedarf und Energieeffizienz beeinflussen den Wert maßgeblich.

Eine professionelle Bewertung umfasst außerdem eine Besichtigung vor Ort. Erst hier lassen sich Details wie der Modernisierungszustand, die Qualität der Ausstattung, die Raumaufteilung oder die Lichteinstrahlung korrekt einschätzen. Georgi Immobilien verfügt über umfangreiche Vergleichsdaten und langjährige Marktkenntnisse, die eine besonders präzise und marktorientierte Bewertung ermöglichen.

Die Preisfestsetzung in München ist ein entscheidender Erfolgsfaktor. Ein zu hoher Angebotspreis führt oft dazu, dass Interessenten abgeschreckt werden, während ein zu niedriger Preis wirtschaftlich nachteilig ist. Der wichtigste Grundsatz lautet: Der Preis muss exakt zur Lage und zum Zustand passen. In München ist die Mikrolage oft wertbestimmender als die Wohnfläche. Häuser in Nymphenburg oder Wohnungen im Lehel erzielen selbst bei mittlerem Zustand Spitzenwerte, während gleich große Objekte in Milbertshofen oder Ramersdorf günstigere Quadratmeterpreise erreichen.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Nachfrage. Während ebenfalls hochwertige Wohnungen in Haidhausen oder Neuhausen innerhalb weniger Wochen verkauft werden können, dauern Verkäufe in Randlagen wie Trudering oder Lochhausen häufig länger. Verkäufer sollten zudem energetische Aspekte berücksichtigen, da Käufer seit den energetischen Gesetzesverschärfungen deutlich genauer auf Heizungssysteme, Gebäudehüllen und Nachhaltigkeitsstandards achten.

Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle. In Phasen mit hoher Nachfrage lassen sich höhere Preise realisieren, während ein Überangebot in bestimmten Segmenten zu Preisnachlässen führt. Georgi Immobilien nutzt aktuelle Marktberichte, Preisdaten und Vergleichswerte, um einen realistischen und zugleich attraktiven Angebotspreis festzulegen.

In München ist der Verhandlungsspielraum stark abhängig von der Objektart und Lage. Bei besonders gefragten Wohnungen in zentralen Stadtteilen wie Lehel, Maxvorstadt oder Glockenbachviertel liegt der Verhandlungsspielraum häufig zwischen 0 und 3 %, da diese Objekte schnell mehrere ernsthafte Interessenten finden. In guten, aber nicht zentralen Lagen wie Laim, Giesing oder Neuperlach beträgt der realistische Spielraum etwa 3–6 %.

Bei Einfamilienhäusern in München beträgt der Verhandlungsspielraum in der Regel 3–8 %, da diese Objekte aufgrund der hohen Gesamtkosten intensiver geprüft und verhandelt werden. Käufer verweisen häufig auf energetische Sanierungsnotwendigkeiten, Modernisierungsbedarf oder bauliche Besonderheiten, um Nachlässe zu erzielen. Bei unsanierten Altbauten kann der Spielraum sogar größer ausfallen.

Die Verhandlungsstrategie ist in München entscheidend. Käufer sind gut informiert und vergleichen Preise intensiv. Georgi Immobilien übernimmt die komplette Preisverhandlung, prüft die Bonität der Interessenten und verhilft Verkäufern zu deutlich besseren Ergebnissen. Erfahrungswerte zeigen, dass professionelle Verhandler Verkaufspreise oft 5–10 % über dem Ergebnis privater Verkäufer erzielen.

Der häufigste Fehler beim Hausverkauf in München ist eine falsche Preisvorstellung – entweder zu hoch oder zu niedrig. Ein überhöhter Preis führt dazu, dass Kaufinteressenten das Objekt ignorieren und sich stattdessen Alternativen ansehen. Das Objekt bleibt lange online, verliert an Attraktivität und muss später mit Abschlägen verkauft werden. Ein zu niedriger Preis hingegen führt zu vermeidbaren finanziellen Verlusten, die oft aus mangelnder Marktkenntnis resultieren.

Ein weiterer häufiger Fehler ist die unvollständige Vorbereitung der Unterlagen. Gerade in München sind Dokumente wie Energieausweise, Flurkarten und Bauunterlagen unverzichtbar. Fehlende Unterlagen verlangsamen den Verkaufsprozess und können sogar zu Rückabwicklungen führen. Auch unprofessionelle Fotos oder schlechte Exposés sind ein Problem: In einem hochpreisigen Markt erwarten Interessenten eine hochwertige Präsentation.

Der dritte Fehler betrifft die Verhandlungsführung. Ohne Erfahrung, Marktkenntnis und taktisches Gespür ist es schwierig, den optimalen Preis zu erzielen. Georgi Immobilien hilft Verkäufern, diese Fehler zu vermeiden und sorgt für eine reibungslose Abwicklung.

Beim Immobilienverkauf entstehen verschiedene Kosten, die Verkäufer kennen sollten. Zu den wichtigsten Posten gehören die Notarkosten und Grundbuchgebühren. Zusammen belaufen sich diese in München meist auf rund 1,0–1,5 % des Verkaufspreises, wobei sie in der Regel vom Käufer getragen werden. Verkäufer müssen hingegen die Erstellung eines Energieausweises bezahlen, sofern dieser nicht vorliegt. Die Kosten liegen zwischen 80 € und 350 €.

Weitere Kosten entstehen für die Vorbereitung von Dokumenten wie Grundbuchauszügen, Baubeschreibungen oder Wohnflächenberechnungen. Diese Gebühren variieren, liegen aber meist zwischen 20 € und 200 €. Falls eine Immobilie umfangreich renoviert oder entrümpelt werden muss, steigen die Kosten entsprechend. Professionelle Vermarktungsmaßnahmen wie hochwertige Fotografie, Exposéerstellung oder virtuelle Rundgänge kosten je nach Anbieter zwischen 300 € und 1.200 €.

Beauftragen Verkäufer einen Makler, fällt in München eine Maklerprovision an, die in der Regel zwischen 3,57 % und 7,14 % des Verkaufspreises liegt – meist teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten. Bei Georgi Immobilien erhalten Verkäufer im Gegenzug einen umfassenden Rundum-Service, der die Vermarktung beschleunigt, Rechtssicherheit schafft und den Verkaufspreis optimiert.

In München entscheiden sich die meisten Verkäufer für einen Makler statt für den Verkauf über eine Bank, da Makler deutlich spezialisiertere Dienstleistungen anbieten. Ein Immobilienmakler wie Georgi Immobilien kümmert sich um die komplette Vermarktungsstrategie, die Wertermittlung, die Preisverhandlung, die Dokumentenbeschaffung und die Organisation von Besichtigungen. Makler verfügen über tiefgehende Kenntnisse des lokalen Marktes und können realistische Preise festlegen.

Banken bieten ebenfalls Immobilienverkaufsservices an, sind jedoch meist weniger flexibel und oft nicht auf einzelne Stadtteile spezialisiert. Ihre Kernkompetenz liegt eher in der Finanzierung als im Verkaufsvorgang. Banken arbeiten häufig mit standardisierten Bewertungsverfahren und nutzen weniger individuelle Vermarktungskonzepte. Dadurch kann eine Immobilie langsamer oder schlechter verkauft werden.

Ein Makler hat zudem den Vorteil, eine aktive Käuferdatenbank zu besitzen und Netzwerke zu nutzen, die Banken selten bieten. Bei Georgi Immobilien profitieren Verkäufer zusätzlich von der langjährigen Erfahrung und gezielten Stadtteilkenntnis – ein klarer Vorteil gegenüber allgemeinen Bankdienstleistungen.

Die Dauer des Verkaufsprozesses hängt stark von der Lage, der Objektart und der Preisstrategie ab. In München beträgt die typische Vermarktungszeit:

• Eigentumswohnungen: 6–14 Wochen

• Einfamilienhäuser: 2–5 Monate

• Investmentobjekte: 3–7 Monate

Die schnellere Vermarktung von Wohnungen liegt an der hohen Nachfrage und dem großen Käuferinteresse. Häuser benötigen meist länger, da der Kaufpreis höher ist und Käufer umfangreichere Prüfungen durchführen. Auch die Bonitätsprüfung dauert hier in der Regel länger.

Zum Verkaufsprozess gehört jedoch nicht nur die Vermarktung. Von der Vorbereitung der Unterlagen bis zur tatsächlichen Schlüsselübergabe vergehen häufig 3–6 Monate. Der Zeitraum zwischen dem Notartermin und der Kaufpreiszahlung liegt meist zwischen 3 und 6 Wochen, abhängig von der Geschwindigkeit der finanzierenden Bank.

Mit Georgi Immobilien lässt sich der gesamte Verkauf oft erheblich beschleunigen, da das Unternehmen frühzeitig klare Strukturen schafft und potenzielle Käufer gezielt auswählt.

Die Eigentumsübertragung erfolgt in mehreren rechtlich klar definierten Schritten. Zunächst wird beim Notartermin der Kaufvertrag beurkundet. Der Notar ist ein neutraler Vermittler, der dafür sorgt, dass alle rechtlichen Bedingungen eingehalten werden. Nach der Vertragsunterzeichnung wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie schützt den Käufer und verhindert, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft wird.

Als Nächstes müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, z. B. die Zahlung des Kaufpreises, die Löschung alter Grundpfandrechte oder die Erteilung von Genehmigungen. Sobald alle Bedingungen erfüllt sind, bestätigt der Notar die Zahlung und die rechtliche Freigabe zur Umschreibung im Grundbuch.

Die endgültige Eintragung als neuer Eigentümer erfolgt meist 4–12 Wochen nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Anschließend findet die Schlüsselübergabe statt. Georgi Immobilien begleitet Verkäufer durch den gesamten Prozess und stellt sicher, dass keine rechtlichen oder organisatorischen Schritte übersehen werden.

Grundsätzlich dürfen bewegliche Gegenstände beim Haus- oder Wohnungsverkauf mitgenommen werden. Dazu gehören Möbel, Teppiche, Lampen (sofern nicht fest verbunden), Vorhänge und persönliche Einrichtungsgegenstände. Einbauküchen hingegen gelten häufig als fester Bestandteil der Immobilie, besonders wenn sie maßgefertigt wurden oder fest mit der Wand verbunden sind. In München werden Küchen jedoch häufig gesondert vereinbart.

Bodenbeläge wie Parkett, Fliesen oder Laminat gelten ebenfalls als Bestandteil des Hauses und dürfen nicht ohne Zustimmung des Käufers entfernt werden. Gleiches gilt für Sanitäranlagen, Heizungen, Solaranlagen oder eingebaute Schränke. Sollten Verkäufer bestimmte Dinge ausbauen wollen, muss dies vorab schriftlich vereinbart werden.

Georgi Immobilien empfiehlt, bereits im Exposé klar festzulegen, welche Einbauten enthalten sind und welche auf Wunsch übernommen werden können. Das schafft Transparenz und verhindert spätere Streitigkeiten.

Ein versteckter Mangel ist ein Defekt, der bei normaler Besichtigung nicht zu erkennen ist, jedoch die Nutzung oder den Wert der Immobilie beeinträchtigt. Typische versteckte Mängel sind Feuchtigkeitsschäden hinter Tapeten, Schimmel in Hohlräumen, marode Leitungen, defekte Elektrik oder statische Probleme. In München betreffen versteckte Mängel häufig Altbauwohnungen oder Häuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, deren Bausubstanz heute intensiver geprüft werden muss.

Verkäufer sind grundsätzlich verpflichtet, versteckte Mängel offenzulegen, sofern ihnen diese bekannt sind. Wird ein Mangel absichtlich verschwiegen, kann der Käufer den Vertrag anfechten oder Schadensersatz verlangen. Deshalb empfiehlt Georgi Immobilien eine sorgfältige Vorbereitung und Dokumentation. Eine gute Möglichkeit besteht darin, vorhandene Gutachten oder Rechnungen von Reparaturen vorzulegen.

Gerade bei älteren Immobilien kann es sinnvoll sein, vor dem Verkauf eine freiwillige technische Überprüfung durchführen zu lassen, um späteren Konflikten vorzubeugen.

Beim Verkauf einer Immobilie können verschiedene Steuerarten eine Rolle spielen. Die wichtigste ist die Spekulationssteuer, die anfällt, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Ausnahmen gelten jedoch für selbstgenutzte Immobilien. Wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt wurde, entfällt die Spekulationssteuer vollständig.

Weitere steuerliche Aspekte betreffen vermietete Immobilien. Werden steuerliche Abschreibungen geltend gemacht, kann dies den Gewinn beeinflussen, der versteuert werden muss. Zusätzlich kann bei gewerblichen Verkäufen oder bei sehr häufigen Immobilienverkäufen eine gewerbliche Tätigkeit angenommen werden, was zusätzliche steuerliche Pflichten auslöst.

In München lohnt sich im Rahmen eines Verkaufs oft eine Beratung durch einen Steuerberater, da Immobilienwerte hoch sind und selbst kleine steuerliche Optimierungen große finanzielle Auswirkungen haben können.

Nach dem Notartermin gehen viele Verkäufer davon aus, dass der Verkauf vollständig abgeschlossen ist. Tatsächlich kann es jedoch noch zu Problemen kommen. Eine häufige Ursache sind Verzögerungen bei der Kaufpreiszahlung, insbesondere wenn Banken zusätzliche Unterlagen benötigen oder interne Prüfprozesse länger dauern. Auch die Löschung alter Grundschulden oder die Eintragung neuer Grundpfandrechte kann sich verzögern.

Ein weiteres Problem betrifft Mängel, die nach dem Kauf entdeckt werden. Käufer können unter Umständen Ansprüche geltend machen, wenn ihnen bestimmte Informationen vorenthalten wurden. In München betreffen solche Streitfälle oft energetische Mängel oder verdeckte Feuchtigkeitsschäden.

Auch bei der Übergabe kann es zu Konflikten kommen, etwa wenn Einbauten entfernt wurden, die eigentlich im Kaufpreis enthalten waren. Georgi Immobilien stellt sicher, dass Käufer und Verkäufer schriftliche Vereinbarungen treffen und begleitet die Übergabe professionell, damit keine Missverständnisse entstehen.

Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung hängt davon ab, wann alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. In der Regel erhält der Verkäufer den Kaufpreis rund 3–6 Wochen nach dem Notartermin. Die Bank des Käufers zahlt erst dann aus, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde und alle Genehmigungen vorliegen.

Der Notar überprüft anschließend die Zahlung und informiert beide Parteien. Erst nach erfolgter Kaufpreiszahlung darf die Schlüsselübergabe stattfinden. Georgi Immobilien stellt sicher, dass alle erforderlichen Schritte rechtzeitig eingeleitet werden, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden.

Der Notartermin ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienverkaufs. In München findet der Termin meist in den Räumen des Notariats statt. Zunächst liest der Notar den vollständigen Kaufvertrag vor und erklärt alle relevanten Punkte. Anschließend können Käufer und Verkäufer Fragen stellen oder einzelne Punkte anpassen lassen.

Nach der Klärung aller offenen Fragen unterschreiben beide Parteien den Vertrag. Der Notar veranlasst anschließend die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und überprüft die Erfüllung der Zahlungsbedingungen. Erst wenn der Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen ist, erfolgt die Übergabe.

Da der Kaufvertrag rechtlich verbindlich ist, empfiehlt Georgi Immobilien, alle Vertragsdetails vorher gründlich zu prüfen und sich bei Unklarheiten beraten zu lassen.

Die wichtigsten Plattformen für den Immobilienverkauf sind:

• ImmoScout24 – mit Abstand der größte Marktplatz

• Immowelt/Immonet – stark in Bayern

• eBay Kleinanzeigen – hohe Reichweite im Privatkundenbereich

• Georgi-Immobilien-Käuferdatenbank – direkter Zugriff auf vorgemerkte Käufer

Social Media, insbesondere Instagram und Facebook, spielen ebenfalls eine immer größere Rolle im Münchner Immobilienmarkt. Professionelle Anzeigenkampagnen erreichen lokal sehr gut die passende Zielgruppe.

Eine schnelle Käuferfindung gelingt durch eine Kombination aus realistischer Preisstrategie, professioneller Präsentation und zielgruppengenauer Vermarktung. Hochwertige Fotos, ein ansprechendes Exposé und eine klare, transparente Kommunikation erhöhen die Nachfrage deutlich. Darüber hinaus beschleunigen Einzelbesichtigungen den Prozess, weil sie ernsthafte Interessenten bevorzugt behandeln.

Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die Vorauswahl geeigneter Käufer. Georgi Immobilien prüft bereits im Vorfeld Bonität, Finanzierungsstatus und Kaufmotivation. So werden unqualifizierte Interessenten herausgefiltert und die Besichtigungen auf ernsthafte Käufer beschränkt. Dies spart Zeit und erhöht die Wahrscheinlichkeit eines schnellen Verkaufs.

Die Schlüsselübergabe ist der letzte Schritt im Verkaufsprozess und sollte sorgfältig dokumentiert werden. Ein Übergabeprotokoll, das den Zustand der Immobilie, die Anzahl der Schlüssel und die Zählerstände enthält, ist unerlässlich. In München ist es üblich, auch Bedienungsanleitungen für Heizungen, Smart-Home-Systeme oder Sonderausstattungen zu übergeben.

Verkäufer sollten außerdem sicherstellen, dass die Immobilie vollständig geräumt und besenrein ist. Georgi Immobilien unterstützt Verkäufer bei der Organisation der Übergabe, sorgt für klare Absprachen und verhindert Missverständnisse.