Welche Immobilienmakler in München sind auf Erbimmobilien spezialisiert?

Die Kosten hängen davon ab, welche Leistung Sie tatsächlich brauchen. Wenn die Erbimmobilie verkauft werden soll, fällt die Maklervergütung in der Regel nur im Erfolgsfall an. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten die gesetzlichen Regeln zur Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer- und Verkäuferseite. Praktisch sieht man in München oft Modelle von rund 3 bis 3,57 Prozent je Partei, also insgesamt grob im Bereich von 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Das sind aber keine starren Tarife, sondern verhandelbare Marktmodelle. Zusätzlich können Kosten für Unterlagen, Energieausweis, Löschungen, Entrümpelung, kleinere Reparaturen, Notar und gegebenenfalls Gutachten entstehen. Wenn Sie vor allem eine neutrale Entscheidungsgrundlage brauchen, kann statt eines Verkaufsmandats zunächst eine Marktwertanalyse oder ein Gutachten sinnvoll sein. Eine einfache Maklereinschätzung ist oft kostenfrei, ein Kurzgutachten startet häufig im Bereich einiger hundert Euro, ein förmliches Verkehrswertgutachten meist deutlich höher. Für Erben ist deshalb wichtig, schon im ersten Gespräch genau zu klären, welche Leistung im Angebot enthalten ist: reine Bewertung, Begleitung der Erbengemeinschaft, Vermarktung oder das Gesamtpaket.

Ja. Ein Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag bedarf in Deutschland grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Das ergibt sich aus § 311b BGB. Für die eigentliche Rechtsänderung ist außerdem die Einigung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich, wie § 873 BGB vorsieht. Praktisch heißt das: Ohne Notartermin gibt es keinen wirksamen Kaufvertrag über die Immobilie. Gerade bei einer geerbten Immobilie in München ist die notarielle Vorbereitung besonders wichtig, weil vorher häufig noch geklärt werden muss, wer überhaupt verfügungsberechtigt ist, ob ein Erbschein benötigt wird, ob alle Miterben mitwirken müssen und ob Belastungen oder Rechte im Grundbuch berücksichtigt werden müssen. Der Makler ersetzt den Notar dabei nicht, aber ein spezialisierter Makler sorgt dafür, dass alle Unterlagen vorbereitet sind und der Beurkundungstermin nicht an fehlenden Dokumenten oder ungeklärten Fragen scheitert. Für Erben ist das ein zentraler Punkt: Je besser die Vorbereitung, desto geringer das Risiko, dass sich ein eigentlich verkaufsreifer Prozess kurz vor dem Abschluss verzögert.

Dann wird es ohne Struktur fast immer teuer oder zeitaufwendig. Eine Erbengemeinschaft kann über eine Immobilie nicht einfach frei verfügen, solange keine gemeinsame Entscheidung getroffen wurde. In der Praxis bedeutet Uneinigkeit häufig Stillstand: Die einen möchten verkaufen, andere vermieten, wieder andere wollen den Bestand halten oder selbst einziehen. Das Problem verschärft sich in München, weil schon die Frage nach dem Marktwert zu starken Meinungsunterschieden führen kann. Der erste sinnvolle Schritt ist deshalb fast immer eine neutrale, nachvollziehbare Wertermittlung. Sie nimmt Emotionen nicht weg, aber sie schafft eine gemeinsame Sachbasis. Danach lassen sich Varianten rechnen: Verkauf mit Erlösaufteilung, Auszahlung eines Miterben, Vermietung oder Eigennutzung mit Ausgleich. Wenn die Konflikte tiefer gehen, sollte zusätzlich ein Fachanwalt für Erbrecht eingebunden werden. Ein spezialisierter Makler kann hier moderieren, Entscheidungsoptionen sichtbar machen und den Prozess strukturieren. Er ersetzt aber keine rechtliche Streitlösung. In vielen Fällen verhindert genau diese Kombination aus Bewertung, moderierter Kommunikation und juristischer Begleitung, dass aus einer Meinungsverschiedenheit ein jahrelanger Konflikt wird.

Je vollständiger die Unterlagen sind, desto schneller und genauer kann die Immobilie eingeordnet werden. Ideal sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen, Mietverträge, Versicherungsunterlagen, Nachweise über Modernisierungen sowie Informationen zu bestehenden Darlehen. Bei Erbimmobilien kommen außerdem Testament, Erbvertrag, Eröffnungsprotokoll, eventuell Erbschein und Vollmachten hinzu. Wenn Wohnrecht oder Nießbrauch bestehen, sollten auch diese Vereinbarungen oder Grundbuchunterlagen direkt mitgebracht werden. Wichtig ist: Fehlende Dokumente sind kein K.-o.-Kriterium. Ein guter Makler hilft oft dabei, Unterlagen nachzubeschaffen. Georgi Immobilien benennt auf den eigenen Münchner Seiten unter anderem Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Baupläne, Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnungen und Wohnflächenberechnung als zentrale Dokumente. Genau diese Vorbereitung spart im Erbfall meist Wochen, manchmal Monate.

Das hängt stärker von Ihrer Konstellation ab als vom Markt allein. In München spricht das hohe Mietniveau zunächst durchaus für Vermietung. Die Stadt führt den qualifizierten Mietspiegel 2025, und sowohl das städtische Wohnungsmarktbarometer als auch aktuelle Plattformdaten zeigen weiterhin sehr hohe Angebotsmieten. Wirtschaftlich kann eine Vermietung also attraktiv sein. Aber sie ist nur dann sinnvoll, wenn die Erbengemeinschaft dauerhaft zusammenarbeiten kann, das Objekt keinen gravierenden Sanierungsstau hat und jemand die Verwaltung übernimmt. Ein Verkauf ist häufiger die bessere Lösung, wenn die Erben auseinanderliegen, wenn Liquidität gebraucht wird, wenn umfangreiche Modernisierungen anstehen oder wenn niemand langfristig Verantwortung tragen will. Viele Familien unterschätzen außerdem die stillen Kosten des Haltens: Hausgeld, Versicherungen, Instandhaltung, Verwaltung, eventuelle Leerstandszeiten und steuerliche Themen. In München kann eine Vermietung zwar gute laufende Einnahmen bringen, aber nur bei klarer Organisation. Fehlt diese, wird aus der theoretisch guten Kapitalanlage schnell eine dauerhafte Konfliktquelle. Deshalb sollte die Entscheidung nie ideologisch getroffen werden, sondern anhand von Zahlen, Zustand und familiärer Realisierbarkeit.

Die Wertermittlung beginnt mit einer Bestandsaufnahme. Zuerst werden Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Modernisierungen, Ausstattung und Energiezustand geprüft. Danach folgen die Unterlagen: Grundbuch, Teilungserklärung, Flächen, Mietverhältnisse, Rechte und Belastungen. Erst auf dieser Basis werden Vergleichsobjekte ausgewählt. In München ist das besonders wichtig, weil die Unterschiede zwischen Stadtteilen und sogar zwischen einzelnen Straßenzügen erheblich sind. Anschließend werden Lagequalität, Zielgruppe und Marktumfeld bewertet. Bei Eigentumswohnungen wird häufig mit Vergleichswerten gearbeitet, bei Einfamilienhäusern kann das Sachwertverfahren stärker ins Gewicht fallen, bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren. Entscheidend ist, dass die Bewertung nicht nur einen Richtwert liefert, sondern einen begründeten Preisrahmen. Für interne Einigungen genügt oft eine gute Marktwertanalyse. Wenn es um Gericht, Finanzamt oder schwere Streitfälle geht, kann ein formelles Gutachten sinnvoll sein. Der Münchner Gutachterausschuss erstellt solche Gutachten gegen Gebühr, und auch private Sachverständige kommen infrage. Für Erben ist wichtig: Nicht jede Situation verlangt das teuerste Gutachten, aber fast jede Situation verlangt eine sauber begründete Bewertung.

Die Besonderheiten liegen in München vor allem in der Mikrolage, im Preisniveau und in der Zielgruppenlogik. Eine geerbte Altbauwohnung in Maxvorstadt oder Schwabing-West spricht andere Käufer an als eine renovierungsbedürftige Eigentumswohnung in einer günstigeren Lage. Gleiches gilt für Häuser: Familienobjekte in Trudering, Pasing oder Feldmoching werden anders bewertet und vermarktet als Premiumobjekte in Bogenhausen oder Lehel. Hinzu kommt, dass München besonders sensibel auf Zustand und Energieeffizienz reagiert. Bei hohen Kaufpreisen achten Käufer sehr genau auf Modernisierungsbedarf, Rücklagen, Gemeinschaftseigentum und laufende Nebenkosten. Gerade geerbte Immobilien sind oft älter und nicht in jedem Bereich modernisiert. Das bedeutet: Der Verkauf scheitert selten an der Nachfrage, sondern häufiger an einer falschen Preisstrategie oder unzureichender Vorbereitung. Genau deshalb braucht es in München eine sehr differenzierte Vermarktung. Wer einfach mit dem höchsten Stadtwert rechnet, übersieht die Realität des jeweiligen Teilmarktes.

Konflikte lassen sich am besten lösen, wenn man persönliche Positionen in überprüfbare Sachfragen übersetzt. Statt darüber zu streiten, „was das Haus wert sein müsste“, sollte zuerst eine neutrale Bewertung erstellt werden. Statt allgemein über „später vielleicht vermieten“ zu reden, sollte man Mieterlöse, Instandhaltung, Steuern und Verwaltungsaufwand konkret durchrechnen. Statt persönliche Vorwürfe zu wiederholen, sollte festgelegt werden, wer bis wann welche Unterlagen liefert und wann Entscheidungen getroffen werden. Ein spezialisierter Makler kann diese Struktur schaffen und dadurch erstaunlich viele Konflikte entschärfen. Er kann Preisrahmen herleiten, Vermarktungsszenarien erklären und zwischen unterschiedlichen Interessen moderieren. Wenn die Fronten verhärtet sind, reicht das allein aber nicht. Dann sollten Fachanwalt und gegebenenfalls Steuerberater hinzugezogen werden. Der entscheidende Punkt ist: Konflikte werden selten besser, wenn man Entscheidungen vertagt. Gerade in München verursachen Leerstand und Stillstand schnell laufende Kosten. Deshalb ist eine frühe, sachlich geführte Struktur oft der wirtschaftlich wichtigste Schritt im ganzen Prozess.

Wohnrecht und Nießbrauch sind keine Nebensächlichkeiten, sondern wertrelevante Faktoren. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gibt einer Person das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter: Der Berechtigte darf grundsätzlich die Nutzungen der Sache ziehen, also bei Immobilien typischerweise selbst wohnen oder Erträge daraus ziehen. Für den Verkauf bedeutet das: Eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch ist für Käufer regelmäßig weniger frei verfügbar und daher oft nicht zum gleichen Preis veräußerbar wie ein lastenfreies Objekt. Wie stark sich das auswirkt, hängt vom Alter des Berechtigten, vom Umfang des Rechts, vom Objekt und vom Markt ab. In München kann der Preisabschlag trotzdem erheblich sein, weil Käufer bei hohen Preisen noch genauer auf rechtliche Einschränkungen achten. Solche Rechte müssen deshalb früh im Grundbuch geprüft und in die Wertermittlung eingearbeitet werden. Wer sie ignoriert oder kleinredet, riskiert Fehlbewertungen, geplatzte Finanzierungen und Streit in der Erbengemeinschaft. 

Wohnrecht und Nießbrauch sind keine Nebensächlichkeiten, sondern wertrelevante Faktoren. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gibt einer Person das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter: Der Berechtigte darf grundsätzlich die Nutzungen der Sache ziehen, also bei Immobilien typischerweise selbst wohnen oder Erträge daraus ziehen. Für den Verkauf bedeutet das: Eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch ist für Käufer regelmäßig weniger frei verfügbar und daher oft nicht zum gleichen Preis veräußerbar wie ein lastenfreies Objekt. Wie stark sich das auswirkt, hängt vom Alter des Berechtigten, vom Umfang des Rechts, vom Objekt und vom Markt ab. In München kann der Preisabschlag trotzdem erheblich sein, weil Käufer bei hohen Preisen noch genauer auf rechtliche Einschränkungen achten. Solche Rechte müssen deshalb früh im Grundbuch geprüft und in die Wertermittlung eingearbeitet werden. Wer sie ignoriert oder kleinredet, riskiert Fehlbewertungen, geplatzte Finanzierungen und Streit in der Erbengemeinschaft.