Die Ansicht „Mit einer Immobilie kann man nichts falsch machen“ hat mittlerweile Personen aller Alters- und Bevölkerungsgruppen erreicht. Besonders angetan haben es hier vielen Menschen Immobilien in München – versprechen sie doch starke Preissteigerungen in einem Markt, der gar keinen Preisverfall erleben kann.
Wichtig ist bei allen Investitionen, mögliche Risiken für das Vermögen so gut es geht abzuwägen. Natürlich ist der Trend zur Immobilie auf Grund der im Einzelfall fehlenden Anlagealternativen kombiniert mit einem extrem günstigen Darlehenszins sehr verständlich. Wichtig ist aus unserer Sicht, dass man nicht einfach investiert, weil zurzeit Geld ungenutzt auf einem Konto liegt. Auch wenn die Zinsen sehr mager sind, sollte man hier nichts überstürzen.
Da eine Vielzahl von Faktoren den Investmenterfolg beeinflusst (z.B. Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Reparaturen, Verwaltung, Steuern/Abschreibungen, Finanzierung usw.), sollen hier nur zum Einstieg einige Unterscheidungskriterien für und gegen die Investition in Ballungsräumen genannt werden, um eine individuell passende Entscheidung treffen zu können.
Verhältnis Mieteinnahmen zum Kaufpreis:
In den Ballungsräumen sind in den letzten Jahren die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen als die Mieten, d.h. es wird schwerer eine Immobilie zu finden, bei der die monatliche Kaltmiete höher liegt als die Summe aus Darlehenszinsen, Tilgung, nicht umlegbaren Kosten und Reparaturen. Anders als in anderen Regionen muss der Anleger in München also häufig monatlich das „Abzahlen“ der vermieteten Immobilie mit zusätzlichem Geld unterstützen. Dieses Geld fehlt dann für weitere Investitionen.
Schnelle Vermietung / kaum Leerstandsrisiken:
Dem gegenüber steht die große Mietnachfrage in allen Stadtteilen und bei allen Haus- und Wohnungsgrößen. Eine möglichst lückenlose Vermietung über den gesamten Investitionszeitraum schützt den Investor, Leerstände wie häufiger in strukturschwächeren Gegenden können schnell zu einer Schieflage führen, z.B. wenn die Mietersuche mehrere Monate dauert. In München ist und bleibt die Nachfrage sehr stabil und Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen. (Dies führt allerdings leider dazu, dass viele Menschen in München kaum noch eine Chance haben, eine Mietwohnung zu erhalten. Die „Konkurrenz“ bei der Wohnungssuche ist einfach zu groß.)
Hoher Grundstücksanteil am Kaufpreis:
Die Möglichkeit, die Abnutzung der vermieteten Immobilie steuerlich in Form einer Abschreibung geltend zu machen, hat einen wesentlichen Einfluss auf die Gesamtbetrachtung der Investition. Da diese Abschreibungsmöglichkeit sich nur auf den Wert der eigentlichen Immobilie (ohne Grund und Boden) bezieht, kommt diesem Thema insbesondere in München eine große Bedeutung zu. Der Wertanteil von Grund und Boden bezogen auf den Kaufpreis ist hier in der Regel recht hoch – ein Umstand, der auch den Finanzbehörden bekannt ist …
In München führt dies mittlerweile zu einer starken Reduzierung der langfristigen Abschreibungsmöglichkeiten im Einzelfall und ist häufiger der Grund, von Investitionen in München Abstand zu nehmen. Die früher von den Behörden sehr „flexible“ Regelung einer Aufteilung von 80/20 (Aufteilung Boden- und Immobilienwert) passt an vielen Standorten nicht mehr und in München kommen wir selbst mit 50/50 nicht mehr an die reale Situation heran. Dies führt häufig zu Gesprächsbedarf mit den Finanzbehörden, im Einzelfall kann man aber versuchen, mit einem Gutachten gegen die individuelle Entscheidung des Finanzamts vorzugehen. Oberstes Gebot ist deshalb, bei Neuinvestitionen den Anteil des Grund und Bodens am Gesamtkaufpreis zu ermitteln, z.B. über eine aktuelle Bodenrichtwertauskunft. Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich gern an uns.
Stark positive Kaufpreisentwicklung:
Die Schlussrendite einer Investition steht erst beim Verkauf, also in der Regel frühestens 10 Jahre nach dem Kauf der Immobilie fest. Bis dahin kann viel passieren und in den letzten 15 Jahren haben alle stets mitgeteilt, dass die Preise nicht mehr viel stärker steigen können. München ist flächenmäßig eher klein, was für eine stabile bzw. positive Entwicklung der (Boden-)Preise spricht. Die anhaltenden zu erwartenden Kaufpreissteigerungen sind sicherlich eines der Kernargumente, die für München als Immobilienstandort sprechen – gleichzeitig aber auch der größte Unsicherheitsfaktor, da kaum ein Marktteilnehmer sich hier zurzeit eine andere Entwicklung vorstellen kann.
Dies zum Einstieg der erste Teil des Artikels, weitere Kriterien zur Immobilienauswahl finden Sie in Teil 02 (folgt).
Herzliche Grüße,
Ihr
Alexander Georgi
GEORGI Immobilien