Bieterverfahren in München
aktuell erkundigen sich regelmäßig Immobilienverkäufer nach dem Bieterverfahren im Großraum München. Was steckt genau dahinter, wo liegen die Vor- und Nachteile für Eigentümer und Kaufinteressenten?
Vorab muss ich festhalten, dass trotz aller Euphorie ein Bieterverfahren nicht für jede Immobilie die beste Vermarktungsform ist. Es handelt sich also immer um eine Option im Verkaufsprozess. Auf Grund der zunehmenden Digitalisierung und der Vorteile dieser speziellen Vorgehensweise ist aber zu vermuten, dass mittelfristig der Großteil der Immobilienverkäufe im Rahmen eines Bieterverfahrens abgewickelt wird.
Es handelt sich NICHT um eine Auktion.
Bei Gesprächen mit Marktteilnehmern schrillen teilweise beim Begriff Bieterverfahren die Alarmglocken. Was steckt konkret dahinter? Bevor wir zu den vielen Vorteilen kommen, möchte ich mögliche Kritikpunkte nicht unerwähnt lassen:
Ein Hauptargument gegen ein Bieterverfahren ist, dass sich die Käuferzielgruppe im Gegensatz zu einem konventionellen Vermarktungskonzept stark verkleinert, da sich ein großer Teil der Kaufinteressenten nicht an Bieterverfahren beteiligen möchte. Das lässt sich nicht abstreiten und ist natürlich auch verständlich, insbesondere, wenn Käufer schon Erfahrung gesammelt haben mit schlecht organisierten oder sehr intransparenten Bieterverfahren. Sowohl eine gute Organisation als auch ein Höchstmaß an Transparenz sind natürlich Grundvoraussetzung für den Erfolg.Auch kann man natürlich Käufer verstehen, die es unangenehm finden, bei einer so großen Investition in einer Art Warteschleife mit unklarem Ausgang zu sein. Warum haben Bieterverfahren dann so einen Erfolg bei bestimmten Immobilien?
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Ein Kernziel des Bieterverfahrens ist, bei erfolgreicher Planung und Durchführung einen höheren Kaufpreis für die Immobilie zu erzielen, als bei herkömmlicher Vermarktung. Unter Umständen hilft das Verfahren auch, um überhaupt Klarheit über den Marktwert zu erhalten. Das Verfahren kann auch angewendet werden, wenn die bisherigen Verkaufsbemühungen nicht zum gewünschten Erfolg geführt haben und ein Neustart erforderlich ist. Es gibt kaum Risiken, da die Gebote weder für den Käufer noch für den Verkäufer bindend sind bis zum Notartermin. Zu guter Letzt wird ein Bieterverfahren sehr straff organisiert, d.h. der Verkaufsprozess ist entsprechend kurz. Käufer, welche bisher dem Thema negativ gegenüberstanden könnte man mitteilen, dass bei einem korrekt durchgeführten Bieterverfahren jeder Kaufinteressent die gleiche Chance hat. (Bei einem Standardverkauf eines Hauses erhalten ja in München häufig gar nicht alle Interessenten einen Besichtigungstermin.) Dies nur mal als Überlegung.
Klarer wird das Ganze, wenn wir zum Abschluss kurz einen beispielhaften Ablauf und die Regeln – wie wir es machen – aufzeigen:
1) Beste Ergebnisse nur bei Standardimmobilien (Wohnung /Haus /Grundstück) mit Eignung für eine große Zielgruppe
2) Eher selbstgenutzte Immobilien
3) Perfekte Vorbereitung und Planung erforderlich
4) Das Mindestgebot bzw. der Angebotspreis sollte attraktiv sein, damit alle Werbemaßnahmen die größtmögliche Wirkung entfalten. Teilweise sieht man im Markt „Bieterverfahren“ bei denen der Kaufpreis oberhalb des Marktwertes festgelegt wird, das bringt natürlich nichts. Inwieweit Sie einen Mindestpreis festlegen oder nicht ist Geschmackssache. Bei einem Angebot ohne Mindestpreis können sich eventuell die Interessenten schlecht orientieren und Sie erhalten viele Angebote, die für Sie nicht interessant sind.
5) Marketing aus allen Rohren, d.h. ähnlich beim konventionellen Verkauf ist eine große Reichweite das Ziel, Portale, Social-Media, Information der Umgebung, Suchkunden aus unserer Datenbank, …
6) Qualifizierung der Interessenten analog zum Standardverkauf
7) Besichtigungen möglichst eng takten. Ich bin kein Freund von Sammelbesichtigungen, diese erhöhen zwar ggfs. den Druck auf Kaufinteressenten, ich möchte aber auch mit den Kaufinteressenten sprechen und einen persönlichen Eindruck gewinnen, deshalb bieten wir nur Einzeltermine an.
8) Alle relevanten Unterlagen und Informationen zur Immobilie sollten bereits vorliegen und den Interessenten und deren Bank digital unkompliziert und schnell zur Verfügung gestellt werden
9) Der Besichtigungszeitraum dauert zum Beispiel 14 Tage, als Kaufinteressent haben Sie also ausreichend Zeit, sich über die Immobilie zu informieren. Im Anschluss folgt eine Bieterphase von zum Beispiel 3 Tagen. In dieser Phase geben die Interessenten ihre Kaufangebote ab, oder die Angebotsabgabe erfolgt über eine digitale Plattform speziell für Bieterverfahren. Beide Phasen werden schon vor dem Verkaufsstart festgelegt, um allen Beteiligten eine Chance zu geben und das geschilderte Höchstmaß an Transparenz zu gewährleisten.
10) Anschließend erhält der Verkäufer die anonymisierten Kaufangebote und entscheidet über die weitere Vorgehensweise.
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