Wie viel ist mein Haus in München wert

von | 16. Juli 2025 | Aktuelles | 0 Kommentare

Einleitung

Die Immobilienpreise in München bewegen sich 2025 weiterhin auf einem hohen Niveau, auch wenn die Preise für Häuser leicht rückläufig sind und Wohnungen wieder an Fahrt gewinnen. Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei rund 8.812 €/m² liegt und damit leicht um 0,54 % gesunken ist, sind Eigentumswohnungen im Schnitt um 3,33 % auf 8.662 €/m² gestiegen. Diese Entwicklung zeigt, wie dynamisch und differenziert der Markt gerade ist, beeinflusst von Faktoren wie Lage, Größe und Baujahr.

Wie viel ist mein Haus in München pro Quadratmeter wert?

 Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Haus in München lag im Juni 2025 bei rund 8.434 Euro. Doch dieser Wert variiert stark je nach Lage, Objektart, Zustand und Grundstücksgröße. In Toplagen wie Altstadt-Lehel, Schwabing oder Bogenhausen werden häufig Preise von über 12.000 €/m² erzielt, während in Randbezirken wie Trudering, Allach oder Aubing niedrigere Werte üblich sind.

 GEORGI Immobilien führt für Sie eine präzise Wertermittlung durch, die sich nicht auf Durchschnittswerte stützt, sondern alle objekt- und standortspezifischen Faktoren berücksichtigt – für eine verlässliche Einschätzung, die dem realen Marktwert Ihrer Immobilie entspricht.

Wie hat sich der durchschnittliche Hauspreis in München 2025 entwickelt?

 Nach einem spürbaren Rückgang der Immobilienpreise im Jahr 2023 stabilisierte sich der Markt in München 2024 und zeigt 2025 wieder eine leichte Aufwärtsbewegung. Aktuell liegt der durchschnittliche Hauspreis bei etwa 8.434 €/m², wobei Einfamilienhäuser in guten Lagen teils deutlich darüber liegen. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten bleibt München einer der stabilsten Immobilienmärkte Europas.

 GEORGI Immobilien beobachtet täglich Angebot, Nachfrage und Verkaufspreise – und unterstützt Sie dabei, den besten Zeitpunkt für Kauf oder Verkauf zu erkennen und Ihre Immobilie im aktuellen Markt optimal zu positionieren.

Innerhalb der verschiedenen Wohnungstypen lassen sich deutliche Preisunterschiede feststellen: Besonders begehrt sind etwa Penthouses mit bis zu 10.480 €/m² oder Lofts, die trotz Rückgangs immer noch Preise von knapp 9.890 €/m² erzielen. Häuser wie das Einfamilienhaus bleiben mit rund 9.282 €/m² stabil, während Bungalows mit einem Preis von knapp 9.941 €/m² einen deutlichen Rückgang von über 5 % verzeichnen.

Auch innerhalb der Stadtteile zeigen sich große Unterschiede: Während Sie in Premiumlagen wie Nymphenburg mit Quadratmeterpreisen von bis zu 10.549 €/m² rechnen müssen, liegen die Preise in eher einfachen Lagen wie Neuperlach bei etwa 6.906 €/m². Das bedeutet, dass die Lage Ihrer Immobilie einen entscheidenden Einfluss auf den Wert hat.

Wie hoch sind die aktuellen Grundstückspreise in München?

 Die Bodenpreise variieren stark, je nach Lage. In mittleren Wohnlagen liegt der Quadratmeterpreis aktuell bei ca. 6.000 Euro. In Spitzenlagen wie dem Herzogpark oder Lehel steigen die Bodenrichtwerte auf über 8.800 €/m². In einfachen Lagen wie Trudering oder Aubing beginnen sie bei rund 3.600 €/m².  GEORGI Immobilien hat Zugriff auf aktuelle Bodenrichtwertkarten, kennt jedoch auch die realen Marktwerte – die je nach Nachfrage, Bebauungsmöglichkeiten oder Nachverdichtungsoptionen deutlich abweichen können. Wir beraten Sie individuell, ob ein Verkauf, eine Bebauung oder die langfristige Entwicklung Ihres Grundstücks die bessere Option darstellt.

Ihr Hauswert hängt außerdem stark von weiteren Faktoren ab: Das Baujahr spielt ebenso eine Rolle, mit besserer Wertentwicklung bei moderneren Objekten im Vergleich zu Altbauten, und die Wohnungsgröße beeinflusst die Preisgestaltung maßgeblich. Häuser bis 100 m² erreichen beispielsweise im Schnitt 9.139 €/m², während größere Häuser über 150 m² leicht unter 9.000 €/m² liegen.

Bei der Bewertung Ihres Hauses sollten Sie unbedingt die individuellen Merkmale und den Zustand berücksichtigen. So kann ein energetisch saniertes Einfamilienhaus in guter Wohnlage einen deutlich höheren Wert erzielen als ein vergleichbares Objekt mit Renovierungsstau. Nutzen Sie hierfür auch den empfohlenen Immobilienwertrechner, um eine realistische Einschätzung individuell für Ihre Immobilie zu bekommen.

Die Einflussfaktoren auf den Immobilienwert in München

Lage und Nachbarschaft

Der Standort Ihrer Immobilie in München ist einer der bestimmenden Faktoren für den Wert. Viertel wie Nymphenburg (10.549 €/m²) und Lehel (10.356 €/m²) verzeichnen höhere Quadratmeterpreise als beispielsweise Neuperlach mit 6.906 €/m². Nahegelegene Infrastruktur, Verkehrsverbindungen, sowie das soziale und kulturelle Umfeld beeinflussen, ob Ihre Immobilie als begehrt gilt. Eine ruhige Nachbarschaft mit gleichzeitig guter Erreichbarkeit der Innenstadt erhöht den Wert spürbar.

Baujahr und Zustand der Immobilie

Das Baujahr und die Pflege Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung spielen bei der Bewertung eine entscheidende Rolle. Ältere Immobilien aus der Zeit vor 1969 werden durchschnittlich für 8.222 €/m² angeboten, während Neubauten nach 2016 bei etwa 9.364 €/m² liegen. Ein gepflegter Zustand und mögliche Modernisierungen können den Wert über den Durchschnitt heben.

Wie wird der Wert meines Hauses genau berechnet?

 Die präzise Wertermittlung eines Hauses erfolgt durch eine professionelle Immobilienbewertung, bei der verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen – darunter das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. GEORGI Immobilien analysiert hierfür nicht nur Lage, Größe und Baujahr, sondern berücksichtigt auch die Ausstattung, Modernisierungsgrad, energetische Qualität sowie mikro- und makroökonomische Faktoren. Unsere Experten führen eine strukturierte Objektbegehung durch, recherchieren Bodenrichtwerte und nutzen aktuelle Marktanalysen, um einen realistischen, rechtssicheren Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln – auf Wunsch auch mit gerichtsfester Gutachtenerstellung.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert, Marktwert, Sachwert und Ertragswert?

 Diese Begriffe beschreiben unterschiedliche Bewertungsansätze:

  • Verkehrswert ist der rechtlich definierte „wahre“ Marktwert, zu dem ein Objekt voraussichtlich verkauft werden kann (§ 194 BauGB).

  • Marktwert ist oft synonym, wird aber manchmal als dynamischer verstanden – also unter Berücksichtigung aktueller Nachfrage.

  • Sachwert basiert auf den Herstellungskosten abzüglich Abnutzung.

  • Ertragswert wird verwendet, wenn Immobilien Einnahmen generieren (z. B. Mietobjekte) und setzt künftige Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Marktzinssatz.
     GEORGI Immobilien kombiniert diese Ansätze, um für jede Immobilie den passendsten Bewertungsansatz auszuwählen – je nach Zielsetzung des Eigentümers.

Viele Käufer bevorzugen gut erhaltene Gebäude mit moderner Technik oder nach Sanierungen, da dadurch Folgekosten für Renovierungen minimiert werden. Immobilien, die energetisch auf dem neuesten Stand sind, etwa mit Fassadendämmung oder effizienter Heizanlage, erzielen häufig höhere Preise. Andererseits kann ein sehr hoher Renovierungsbedarf den Wert deutlich mindern, auch wenn die Lage attraktiv ist.

Größe und Grundriss

Die Wohnfläche und die Aufteilung bestimmen meist den ergonomischen Nutzen einer Immobilie. Häuser und Wohnungen mit über 90 m² sind in München tendenziell teurer, mit Preisen um 9.267 €/m² für Wohnungen in dieser Größenordnung. Ein durchdachter Grundriss, der Räume optimal nutzt, wirkt sich positiv auf den Verkaufspreis aus.

Bei der Größe kommt es nicht nur auf die reine Quadratmeterzahl an, sondern auch auf flexible Nutzbarkeit und Lichtverhältnisse. Offen gestaltete Räume und praktische Zimmeraufteilungen sind heute gefragter als komplizierte Schnitte. Kleine Flächen mit hoher Funktionalität können trotz geringer Größe ebenfalls hohe Preise erzielen, besonders in zentrumsnahen Lagen.

Wie hoch ist der Marktwert eines Hauses?

 Der Marktwert setzt sich aus dem Grundstückswert (basierend auf Bodenrichtwertkarten) und dem Gebäudewert zusammen. Letzterer wird aus den (ggf. geschätzten) Herstellungskosten abzüglich Abnutzung und dem baulichen Zustand ermittelt.  GEORGI Immobilien geht jedoch über diese Formeln hinaus: Wir prüfen Nachfrage, Vergleichsangebote, besondere Ausstattung und Optimierungspotenziale – etwa durch Home Staging oder kleinere Sanierungen –, um das Maximum aus Ihrer Immobilie herauszuholen.

Ausstattung und besondere Merkmale

Moderne Ausstattung wie hochwertige Böden, Einbauküchen oder Smart-Home-Technologien steigern den Immobilienwert in München deutlich. Extras wie Balkone, Gärten oder Tiefgaragenplätze sind ebenfalls sehr gefragt und können Aufpreise von bis zu mehreren Hundert Euro pro Quadratmeter rechtfertigen.

Welche Faktoren beeinflussen den genauen Immobilienpreis in München?

Der Immobilienpreis wird durch eine Vielzahl an Parametern bestimmt. Neben der Makrolage (z. B. Stadtteil, Infrastruktur, Schulen, öffentlicher Nahverkehr) sind auch Mikrolage-Faktoren wie Straßenlage, Lärmpegel, Bebauung der Nachbarschaft und Ausrichtung des Grundstücks entscheidend. Weitere Einflussgrößen sind der Objektzustand, Baujahr, Energieeffizienz, Ausstattung, Modernisierungen und eventuelle rechtliche Einschränkungen (z. B. Erbbaurecht, Wegerechte, Denkmalschutz).  GEORGI Immobilien berücksichtigt all diese Kriterien in einer qualifizierten Bewertung – inklusive einer realitätsnahen Marktanalyse und tiefem Verständnis des Münchner Immobilienmarkts.

Besondere Merkmale wie Denkmalschutz, hochwertige Fassadengestaltung oder exklusive Bauweise verleihen Ihrer Immobilie Einzigartigkeit und können die Nachfrage erhöhen. Gleichwohl erfordern solche Spezialitäten oft einen spezialisierteren Käuferkreis, was den Verkauf länger und komplexer gestaltet. Dennoch sind gut ausgestattete Immobilien mit besonderen Eigenschaften deutlich widerstandsfähiger gegen Marktschwankungen.

Aktuelle Marktanalyse: Quadratmeterpreise in München

Preisentwicklung in den letzten Jahren

Die Immobilienpreise in München zeigen seit 2022 eine differenzierte Entwicklung: Während Wohnungspreise nach einem Rückgang bis 2024 wieder um 3,33 % auf 8.662 €/m² gestiegen sind, sind Hauspreise leicht gesunken und liegen in 2025 bei durchschnittlich 8.812 €/m² (-0,54 %). Besonders Eigentumswohnungen mit fünf und mehr Zimmern verzeichnen mit einem Plus von knapp 7,8 % eine starke Erholung.

Wie weit fallen die Immobilienpreise in München noch?

 Seit Anfang 2023 sind die Preise durchschnittlich um etwa 11 % gefallen – von ca. 9.000 € auf 8.000 €/m². Doch aktuell zeichnet sich eine Trendumkehr ab.

 GEORGI Immobilien sieht: Besonders in stabilen Lagen wie Haidhausen, Bogenhausen oder gern steigen die Preise bereits wieder leicht. Auch Kapitalanleger kehren verstärkt zurück in den Markt. Langfristig bleibt München ein gefragter Standort – wer jetzt verkauft, profitiert von der Marktbelebung und einer durchdachten Verkaufsstrategie.

Vergleich von Wohnungspreisen und Hauspreisen

Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser in München nähern sich preislich an, wobei Wohnungen mit durchschnittlich 8.662 €/m² leicht unter den Häusern mit 8.812 €/m² liegen. Ihre individuelle Preisgestaltung hängt jedoch stark vom Haustyp, Lage und Ausstattung ab.

Insbesondere Einfamilienhäuser liegen mit ca. 9.282 €/m² stabil über dem Durchschnitt, während Reihen- und Doppelhaushälften tendenziell leicht unter dem Preisniveau liegen. Wohnungen profitieren hingegen von höheren Zuwächsen bei kleineren und sehr großen Wohnflächen. Diese Vergleichszahlen zeigen, dass Ihr Hauswert von mehreren Differenzierungsmerkmalen beeinflusst wird, die Sie bei Ihrer Preisbewertung auch berücksichtigen sollten.

Regionale Unterschiede in München

Die Quadratmeterpreise variieren stark je nach Stadtteil: Während Sie in Top-Lagen wie Nymphenburg (10.549 €/m²), Lehel (10.356 €/m²) oder der Altstadt (10.385 €/m²) mit deutlich höheren Preisen rechnen müssen, liegen Bezirke wie Neuperlach (6.906 €/m²) oder Johanneskirchen (7.340 €/m²) preislich deutlich unter dem Münchner Durchschnitt.

Diese regionalen Differenzen im Preisniveau spiegeln die enorme Nachfrage nach begehrten Lagen wider. Bei der Bewertung Ihres Hauses sollten Sie deshalb auch die spezifische Wohnlage in München genau analysieren, da diese einen entscheidenden Einfluss auf den Wert und die Verkaufsmöglichkeiten Ihrer Immobilie hat.

Die Rolle von Maklern und Experten bei der Bewertung

Warum professionelle Bewertungen wichtig sind

Professionelle Bewertungen liefern Ihnen eine verlässliche und marktnahe Einschätzung Ihres Hauses, die über reine Angebotspreise hinausgeht. Experten berücksichtigen Faktoren wie Lage, Baujahr, Zustand und individuelle Ausstattungsmerkmale, die den Wert stark beeinflussen. Gerade in München schwanken die Preise je nach Stadtteil zwischen rund 7.000 € und über 10.500 €/m², was ohne fachliche Expertise schwer einzuschätzen ist. So vermeiden Sie Fehleinschätzungen, die Ihnen beim Verkauf oder einer Finanzierung finanzielle Nachteile bringen könnten.

Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung?

 Die Kosten für eine professionelle Bewertung hängen vom Zweck der Wertermittlung und der Art der Immobilie ab.

 Antwort für GEORGI Immobilien: GEORGI Immobilien bietet für Eigentümer eine kostenfreie Erstbewertung an – inklusive persönlicher Beratung und individueller Marktwertanalyse. Sollten Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten benötigen, etwa bei Scheidung, Erbschaft oder steuerlichen Angelegenheiten, arbeiten wir mit zertifizierten Sachverständigen zusammen. Die Kosten für solche Gutachten richten sich meist nach dem ermittelten Immobilienwert und liegen häufig zwischen 1.500 und 5.000 Euro – abhängig von Objektgröße, Komplexität und gewünschtem Detailgrad.

Wie finde ich einen seriösen Immobiliengutachter oder Makler in München?

 Ein seriöser Makler zeichnet sich durch Transparenz, regionale Marktkenntnis, nachweisbare Referenzen und persönliche Beratung aus. Achten Sie auf Mitgliedschaften bei Fachverbänden, Gütesiegel wie die IVD-Zertifizierung und auf echte Kundenbewertungen. GEORGI Immobilien ist seit Jahren im Großraum München etabliert, mehrfach ausgezeichnet und bekannt für diskrete, kompetente Beratung. Unser Team vereint Sachverstand mit echter Marktkenntnis – und begleitet Sie partnerschaftlich durch jede Phase Ihres Immobilienprojekts.

Wie kann ich meinen Immobilienwert in München individuell schätzen lassen?

 Die erste Einschätzung gelingt unkompliziert über unsere kostenlose Online-Bewertung – ideal für eine grobe Orientierung. Doch um den echten Marktwert Ihrer Immobilie in München zu kennen, ist eine individuelle Bewertung durch erfahrene Experten unverzichtbar. GEORGI Immobilien bietet Ihnen genau das: eine persönliche, kostenfreie Vor-Ort-Bewertung inklusive detaillierter Marktanalyse, Standortanalyse und Preisempfehlung – abgestimmt auf Lage, Zustand und aktuelle Nachfrage in Ihrer Umgebung. Unser Anspruch: Eine Bewertung, die sich am Markt beweist – nicht an hypothetischen Vergleichswerten.

Auswahl des richtigen Maklers

Die Wahl eines erfahrenen Maklers ist entscheidend, um den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie optimal zu ermitteln. Gute Makler bieten nicht nur eine fundierte Marktanalyse, sondern kennen auch die aktuellen Trends in den verschiedenen Münchner Stadtteilen und die Preisentwicklung, die von Jahr zu Jahr Schwankungen bis über 7 % bei Wohnungsgrößen oder -typen zeigen kann.

Bei der Auswahl sollten Sie auf Referenzen und Spezialisierung achten. Ein Makler mit lokaler Marktkenntnis – zum Beispiel in Stadtteilen wie Nymphenburg mit Preisen über 10.500 €/m² oder Neuhausen mit durchschnittlich knapp 9.600 €/m² – kann Ihnen gezielt helfen, realistische Preise zu ermitteln. Zudem ist ein Experte wichtig, um das Preis-Potenzial Ihrer Immobilie nach Baujahr und Ausstattung richtig einzuschätzen, beispielsweise bei Bungalows, deren Quadratmeterpreise zuletzt um über 5 % zurückgingen. Ein transparentes Beratungsgespräch und professionelle Verkaufsstrategien runden die Leistung ab und erhöhen Ihre Erfolgschancen beim Verkauf deutlich.

Bewertungstools und Online-Rechner für Immobilienwerte

Vor- und Nachteile von Online-Bewertungstools

Mit Online-Bewertungstools erhältst du schnell einen ersten Überblick über den Wert deiner Immobilie in München. Zeitersparnis und einfache Handhabung sprechen klar für diese Tools. Allerdings sind die Ergebnisse oft nur grobe Schätzungen, da individuelle Faktoren wie Zustand, Ausstattung oder Mikrostandort kaum berücksichtigt werden. Für eine präzise Einschätzung ersetzt ein Profi vor Ort daher nicht komplett die Online-Bewertung.

Wie kann ich den Wert meines Hauses online ermitteln?

Online gibt es verschiedene Möglichkeiten, um eine erste Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie zu erhalten. Diese basieren meist auf statistischen Vergleichswerten und bieten eine grobe Orientierung. Doch für eine realistische, fundierte Wertermittlung reicht das nicht aus. Bei GEORGI Immobilien gehen wir einen entscheidenden Schritt weiter: Unsere Experten berücksichtigen nicht nur Lage, Baujahr und Ausstattung, sondern analysieren auch gezielt die Marktdynamik in Ihrem unmittelbaren Umfeld – also das tatsächliche Nachfrageverhalten und die aktuelle Wettbewerbssituation in Ihrer Nachbarschaft. So erhalten Sie keine Schätzung, sondern eine aussagekräftige Bewertung, die als solide Grundlage für Ihre Verkaufsentscheidung dient.

Wo erfahre ich, wie viel mein Haus wert ist?

 Verwenden Sie dazu einfach unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung. Sie geben lediglich die abgefragten Daten für Ihre Immobilie ein und erhalten kurz darauf eine individuelle Wohnmarktanalyse samt erster Einschätzung zum Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Ergänzt für GEORGI Immobilien: Für fundierte Entscheidungen ist die persönliche Bewertung durch unsere Experten jedoch unerlässlich. GEORGI Immobilien bietet Ihnen hierfür eine kostenlose Vor-Ort-Besichtigung inklusive umfassender Marktwertermittlung – abgestimmt auf die Besonderheiten Ihrer Immobilie und die regionalen Marktbedingungen im Großraum München.

Wie funktionieren diese Tools?

Online-Immobilienrechner analysieren zahlreiche Datenpunkte wie Quadratmeterpreise, Lage, Baujahr und Wohnfläche, um den Wert anhand von Vergleichsobjekten in München zu schätzen. Besonders wichtig sind aktuelle Marktdaten, die regelmäßig aktualisiert werden, etwa der durchschnittliche Kaufpreis von 8.812 €/m² für Häuser oder 8.662 €/m² für Wohnungen in 2025. Du gibst einfach spezifische Informationen zu deiner Immobilie ein, und der Rechner erstellt daraus einen Richtwert.

Hinter den Online-Tools stecken meist komplexe Algorithmen, die auf großen Datenbanken mit Verkaufspreisen basieren. Faktoren wie Immobilientyp (z.B. Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus), Wohnlage im Stadtteil und Baujahr werden gewichtet. So können sie Veränderungen im Münchner Markt, etwa den Anstieg der Wohnungspreise um 3,33 % zu 2025 oder Unterschiede zwischen Stadteilen wie Nymphenburg (10.549 €/m²) und Neuperlach (6.906 €/m²), abbilden. Dennoch bleibt das Ergebnis ein Schätzwert, da individuelle Besonderheiten deiner Immobilie nicht vollständig erfasst werden können.

Verkauf und Kauf: Strategien zur Wertmaximierung

Vorbereitung auf den Verkauf

Optimieren Sie den ersten Eindruck Ihrer Immobilie gezielt: Kleinere Renovierungen wie frischer Anstrich, gepflegte Außenanlagen und eine klare, aufgeräumte Präsentation können den Wert spürbar erhöhen. Gerade in München, wo Hauspreise durchschnittlich bei etwa 8.812 €/m² liegen, zahlt sich eine professionelle Vorbereitung schnell aus. Zudem empfiehlt es sich, detaillierte Unterlagen wie Energieausweis, Baupläne und Modernisierungsnachweise bereitzuhalten, um Vertrauen bei potenziellen Käufern zu schaffen und Verhandlungsstärke zu erhöhen.

Wie unterscheiden sich Angebotspreis und tatsächlicher Verkaufspreis?

 Der Angebotspreis ist der Startwert, zu dem eine Immobilie öffentlich inseriert wird – häufig mit einem strategischen Puffer. Der tatsächliche Verkaufspreis hingegen ist das Ergebnis aus Marktreaktion, Verhandlungsgeschick und objektiver Wertermittlung. GEORGI Immobilien stellt durch fundierte Marktanalysen und Erfahrung aus hunderten Transaktionen sicher, dass Ihre Immobilie weder unter Marktwert verschenkt noch durch unrealistische Preisansätze „verbrannt“ wird. Wir kennen die Spannbreite zwischen Wunsch und Wirklichkeit – und navigieren Sie sicher durch den gesamten Verkaufsprozess.

Tipps für eine erfolgreiche Immobilienakquise

Gezielte Suche und Marktkenntnis sind entscheidend: In München schwanken die Quadratmeterpreise stark je nach Stadtteil, etwa von 6.906 €/m² in Neuperlach bis zu über 10.549 €/m² in Nymphenburg. Nutzen Sie diese Daten, um attraktive Objekte mit Wertsteigerungspotenzial zu identifizieren. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme zu Maklern und Nutzung digitaler Plattformen schafft Wettbewerbsvorteile. Prüfen Sie außerdem stets den Zustand und die Ausstattung, um die zukünftige Nachfrage realistisch einzuschätzen.

Erfolgreiche Akquise beginnt mit einem klaren Investitionsprofil: Berücksichtigen Sie Lage, Baujahr und Wohnfläche in Ihrer Strategie – Häuser in guten Lagen kosten im Durchschnitt bis zu 10.864 €/m², während einfache Lagen bei rund 7.029 €/m² starten. Setzen Sie auf Objekte mit Entwicklungsmöglichkeiten, beispielsweise sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser oder Wohnungen in aufstrebenden Stadtteilen wie Milbertshofen (8.420 €/m²). Netzwerken Sie mit Spezialisten und überprüfen Sie regelmäßig aktuelle Marktberichte. So sichern Sie sich beste Chancen auf profitable Käufe in einem dynamischen Immobilienmarkt.

Tücken des Immobilienmarktes: Risiken und Fallstricke

Überbewertung und ihre Folgen

Eine Überbewertung deiner Immobilie kann zu erheblichen Problemen führen. Wenn du dein Haus zu einem unrealistisch hohen Quadratmeterpreis, beispielsweise deutlich über dem Münchner Durchschnitt von etwa 8.800 €/m², ansetzt, steigt die Gefahr, dass es lange auf dem Markt bleibt. Das senkt nicht nur die Verhandlungsposition, sondern kann auch dazu führen, dass potenzielle Käufer abgeschreckt werden. Zudem bedeutet eine zu hohe Preisforderung oft reale Wertverluste bei der tatsächlichen Verhandlung, was deine Verkaufschancen letztlich mindert.

Welche Rolle spielt das Finanzamt bei der Immobilienbewertung?

 Das Finanzamt ist immer dann beteiligt, wenn es um steuerliche Anlässe geht – etwa bei Erbschaften, Schenkungen oder Immobilienübertragungen. Es bewertet Immobilien anhand pauschaler Verfahren. GEORGI Immobilien ergänzt diese Bewertung mit einer realistischen Marktwertanalyse, die dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht. Diese Analyse ist besonders dann relevant, wenn Immobilien innerhalb der Familie übertragen oder im Rahmen der Erbauseinandersetzung verkauft werden sollen. Sie hilft auch dabei, Steuerlasten zu überprüfen oder Anfechtungen zu vermeiden.

Steuerliche Aspekte und rechtliche Stolpersteine

Beim Verkauf oder Kauf in München musst du versteckte steuerliche Pflichten und rechtliche Vorgaben beachten. Grunderwerbsteuer liegt aktuell bei 3,5 %, kann aber je nach Objektgröße und Lage ähnlich wie bei teureren Stadtteilen wie Nymphenburg (bis zu 10.550 €/m²) schnell hohe Summen bedeuten. Darüber hinaus sind Fristen zur Spekulationssteuer und Auflagen zum Denkmalschutz nicht zu vernachlässigen.

Ein weiteres Beispiel: Nicht korrekt geklärte Grundbucheinträge oder fehlende Baugenehmigungen können nach dem Kauf unerwartete Kosten verursachen. Speziell bei älteren Immobilien, deren Preise in den letzten Jahren um etwa 3 bis 4 % schwankten, empfehlen sich genaue Prüfung und Beratung durch Experten, um Nachforderungen und rechtliche Probleme zu vermeiden.

Zukünftige Trends im Münchner Immobilienmarkt

Vorhersagen für die kommenden Jahre

Die Immobilienpreise in München werden voraussichtlich stabil bleiben, mit moderatem Wachstum, besonders bei Eigentumswohnungen in guten Lagen, die 2025 bereits Preise von bis zu 10.729 €/m² erreichen. Während Hauspreise leicht rückläufig sind, zeigen Mehrfamilienhäuser mit +4,59 % eine positive Entwicklung. Neue Bauprojekte und nachhaltige Wohnkonzepte dürften die Nachfrage weiter ankurbeln. Gleichzeitig bleibt der Wohnraum in beliebten Stadtteilen wie Nymphenburg oder Schwabing mit Preisen über 10.000 €/m² knapp, was deine Planung beeinflussen kann.

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in München aktuell?

 Der Münchner Markt durchläuft derzeit eine Konsolidierungsphase nach vielen Jahren des Wachstums. Seit Anfang 2023 sind die Preise – insbesondere bei Bestandswohnungen – um rund 11 % gefallen. GEORGI Immobilien beobachtet jedoch seit mehreren Quartalen wieder eine Stabilisierung und leichte Preissteigerung, insbesondere in Toplagen wie Altstadt-Lehel, Schwabing oder Nymphenburg. Für Eigentümer bedeutet das: Wer den Verkaufszeitpunkt strategisch nutzt und seine Immobilie professionell positioniert, kann trotz des Zyklus attraktive Preise erzielen.

Wie kann ich den optimalen Verkaufszeitpunkt bestimmen?

 Der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf hängt nicht nur vom Markt, sondern auch von persönlichen Faktoren, Zinspolitik, Immobilienart und Standort ab. GEORGI Immobilien analysiert für Sie die Mikro- und Makrolage, beobachtet Preisentwicklungen in Ihrer Umgebung und bezieht Zinsniveau, Nachfrageverhalten und Saisonalität ein. Unser Rat basiert nicht auf spekulativen Prognosen, sondern auf fundierten Daten – und unserem Anspruch, für Sie nicht irgendeinen Käufer, sondern den optimalen Käufer zu finden.

Langfristige Investitionsstrategien

Setzt du langfristig auf Immobilien in München, empfiehlt sich ein Fokus auf diversifizierte Wohnformen, besonders Mehrfamilienhäuser und Neubauten mit moderner Ausstattung, die aktuell eine Wertsteigerung von über 4 % verzeichnen. Neben Lage und Baujahr ist die Wohnungsgröße entscheidend: Wohnungen über 90m² steigen besonders im Wert (+5,99 %), was sie als Investition attraktiv macht. Die Entwicklung bei Mietpreisen, vor allem in guten Lagen mit bis zu 28,36 €/m², sichert zudem solide Einnahmen.

Beim Aufbau eines nachhaltigen Portfolios solltest du neben gefragten Stadtteilen auch auf renovierte Bestandsimmobilien in mittleren Wohnlagen setzen. Diese bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als Top-Lagen mit hohen Einstiegspreisen. Die Beobachtung von Mietspiegel und Neubauprojekten ermöglicht dir, Chancen für Wertsteigerungen und Mieterträge frühzeitig zu erkennen. Langfristig empfiehlt sich eine Balance zwischen Risiko und Stabilität, um auch Marktschwankungen abzufedern und kontinuierlich von der dynamischen Münchener Immobilienlandschaft zu profitieren.

Fazit

Die Analyse der Immobilienpreise in München für das Jahr 2025 zeigt, dass der Markt weiterhin von starken Unterschieden abhängig von Lage, Immobilientyp und Baujahr geprägt ist. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 8.812 €, während Wohnungen mit durchschnittlich 8.662 € pro Quadratmeter leicht im Aufwärtstrend sind und gegenüber dem Vorjahr um 3,33 % gestiegen sind.

Dabei ist die Preisspanne bei Häusern mit 7.086 € bis zu 10.538 € pro Quadratmeter je nach Haustyp und Wohnlage enorm. Einfamilienhäuser sind mit circa 9.282 €/m² stabil, während Bungalows und Reihenmittelhäuser Preisrückgänge von bis zu 5,3 % beziehungsweise 2,85 % verzeichnen. Für Eigentumswohnungen zeigt sich insbesondere bei größeren Wohnungen (>90m²) mit einem Wachstum von fast 6 % das größte Preisplus. Ebenso heben sich exklusive Wohnungstypen wie Penthäuser und Lofts mit einer Preissteigerung von über 7 % hervor.

Wohnlagen spielen eine entscheidende Rolle: Wohnungen in guten Lagen kosten mit bis zu 10.729 €/m² deutlich mehr als in einfachen Wohnlagen (6.986 €/m²), und auch bei den Mietpreisen spiegeln sich solche Unterschiede wider. Diese Varianz verdeutlicht, dass der konkrete Wert deiner Immobilie stark von der genauen Lage innerhalb Münchens abhängt, sei es Schwabing, Nymphenburg oder Maxvorstadt mit Preisen um die 10.000 €/m² oder günstigeren Stadteilen wie Neuperlach mit knapp unter 7.000 €/m².

Weitere Faktoren wie Baujahr und Wohnfläche beeinflussen den Preis ebenso stark. Ältere Häuser (vor 1969) verzeichnen teils Preissteigerungen, während Neubauten (ab 2016) leichte Rückgänge erleben. Die Wohnungsgröße wirkt sich ebenfalls aus: Kleinwohnungen bis 40 m² steigen überdurchschnittlich im Preis, was die Nachfrage nach kompakten und zentral gelegenen Wohneinheiten widerspiegelt.

Für eine verlässliche Wertbestimmung empfiehlt sich die Nutzung eines professionellen Immobilienwertrechners oder die Beratung durch einen Immobilienexperten vor Ort. So kannst du sicherstellen, dass alle für deine Immobilie relevanten Kriterien – Zustand, Ausstattung, energetischer Standard und Marktentwicklung – angemessen berücksichtigt werden.

Die Immobilienpreise in München bleiben insgesamt robust, mit leicht steigenden Wohnungspreisen und einer stabilen, aber differenzierten Entwicklung bei Häusern. Ob beim Kauf oder Verkauf ist die genaue Kenntnis dieser Faktoren essenziell, um deine Immobilie marktgerecht zu bewerten und optimale Entscheidungen zu treffen.

Fragen Rund um das Thema: Wie viel ist mein Haus in München wert

Welche Unterlagen benötige ich für eine professionelle Bewertung?

 Für eine fundierte Immobilienbewertung benötigt GEORGI Immobilien in der Regel folgende Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Auskunft zu Modernisierungen und – falls vorhanden – eine Mietübersicht. Diese Dokumente helfen dabei, den Zustand und die rechtlichen Rahmenbedingungen Ihrer Immobilie präzise zu erfassen. Selbstverständlich unterstützen wir Sie bei der Beschaffung fehlender Unterlagen und prüfen diese sorgfältig im Rahmen unserer Bewertung.

Wie viel ist ein Haus in München wert?

 Aktuell (Stand Juni 14, 2025) liegt der durchschnittliche Hauspreis in München bei 8.434 Euro pro Quadratmeter. Für die genaue Einschätzung spielen Lage und Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle.
 Ergänzt für GEORGI Immobilien: Doch diese Durchschnittswerte sind lediglich grobe Richtwerte. GEORGI Immobilien analysiert den exakten Standort – ob Altstadt-Lehel, Schwabing oder Bogenhausen – und bezieht sowohl Bodenrichtwerte als auch individuelle Objektmerkmale in die Bewertung ein. Dadurch erhalten Eigentümer eine objektive Einschätzung des tatsächlichen Marktwerts, angepasst an das aktuelle Preisniveau im jeweiligen Stadtteil.

Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor in München?

 Für München lag der Kaufpreisfaktor im Jahr 2015 noch bei 31,5 und stieg bis 2022 auf 42,5 an.
 Ergänzt für GEORGI Immobilien: Der Kaufpreisfaktor ist ein wichtiges Instrument zur Beurteilung der Rentabilität einer Immobilie – besonders bei vermieteten Objekten. GEORGI Immobilien bewertet nicht nur den Faktor selbst, sondern interpretiert diesen im Kontext Ihres Objekts und der aktuellen Mietpreisentwicklung. Wir zeigen Ihnen, ob ein Verkauf aktuell wirtschaftlich sinnvoll ist oder ob sich eine langfristige Vermietung mehr lohnt.

Wie ermittle ich den Verkehrswert einer Immobilie?

 Bei frei stehenden und vermieteten Immobilien wird häufig das Sachwertverfahren angewandt. Dabei ergibt sich der Verkehrswert aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert, multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor. Der Gebäudesachwert orientiert sich an den Wiederherstellungskosten des Objekts, abzüglich der altersbedingten Wertminderung.
 Ergänzt für GEORGI Immobilien: Unsere Sachverständigen analysieren darüber hinaus auch mikrogeografische Marktentwicklungen, etwaige Baulasten, Modernisierungsgrad sowie Vergleichsangebote im jeweiligen Münchner Stadtteil. Dadurch erhalten Sie nicht nur einen rechnerisch fundierten, sondern auch realistisch durchsetzbaren Verkehrswert – ideal für Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, steuerliche Bewertungen oder Verkaufsentscheidungen.

Wer schätzt ein Haus im Erbfall?

 Im Erbfall ist das Finanzamt zuständig für die steuerliche Bewertung des Immobilienvermögens. Grundlage hierfür ist die Bewertung gemäß Bewertungsgesetz (BewG) und der sogenannten Grundvermögensbewertungsverordnung.
 GEORGI Immobilien bietet Erben zusätzlich eine marktorientierte Bewertung, die über den steuerlichen Wert hinausgeht. Gerade bei Erbengemeinschaften oder dem Wunsch, eine faire Aufteilung vorzunehmen oder einen Verkauf vorzubereiten, liefert unsere fundierte Einschätzung entscheidende Klarheit und verhindert Streitigkeiten.

Wie viel kostet eine 80-Quadratmeter-Wohnung in München?

Aktuell liegt der Durchschnittspreis für eine 80-m²-Wohnung in München bei etwa 1.175.440 Euro (Stand Juni 2025), was rund 14.693 €/m² entspricht.
 GEORGI Immobilien zeigt Ihnen aber auch: In manchen Lagen wie Moosach, Milbertshofen oder Feldmoching sind ähnliche Objekte deutlich günstiger, während Luxuswohnungen in Altbogenhausen oder am Gärtnerplatz diese Preise klar übertreffen. Wir bewerten Ihre Wohnung standortgenau – und helfen Käufern, realistische Preisrahmen zu erkennen.

Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreisen und tatsächlichen Verkaufspreisen in München?

 Der Angebotspreis ist der öffentlich genannte Preis beim Immobilienverkauf – oft mit strategischem Spielraum. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht nach Besichtigungen, Verhandlungen und Marktreaktionen. In München liegen Angebotspreise aktuell in vielen Fällen 5 bis 10 % über dem real erzielten Kaufpreis, insbesondere bei überbewerteten Objekten oder schlechter Vermarktung.
 GEORGI Immobilien sorgt durch fundierte Wertermittlung, zielgerichtete Ansprache und professionelle Verhandlung dafür, dass Angebotspreise realistisch angesetzt und bestmöglich durchgesetzt werden – ohne den „Verkaufswert“ durch zu hohe Erwartungen zu gefährden.

Quellen:

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