Die wichtigsten Informationen für Immobilienerben in München im Überblick

Wer in München eine Immobilie erbt, sieht sich aufgrund der erheblich gestiegenen Bodenrichtwerte (etwa in Bogenhausen oder Schwabing) nahezu ausnahmslos mit einer Steuerpflicht konfrontiert. Folgende drei wesentliche Ansatzpunkte sind hierbei entscheidend:

1. Freibeträge nutzen: Für Kinder gelten 400.000 €, für Ehegatten 500.000 €.
2. Die 10-Jahres-Regel: Eine steuerfreie Eigennutzung ("Familienheim") erfordert den Einzug innerhalb von 6 Monaten und eine Wohndauer von mindestens 10 Jahren.
3. Verkehrswert prüfen: Das Finanzamt schätzt oft zu hoch. Ein Gegengutachten kann in Münchner Toplagen zehntausende Euro Erbschaftssteuer sparen.

Unsere täglichen Erfahrungen mit Erbfällen in München

"Meine Mutter ist verstorben. Sie hat mir ihr Haus in Harlaching vererbt. Nun habe ich ein Schreiben vom Finanzamt erhalten, das mich zur Zahlung von 80.000 € Erbschaftssteuer auffordert. Ich besitze diese Summe nicht. Welche Optionen habe ich?"

Solche Anfragen erreichen uns mehrfach wöchentlich. Sie verdeutlichen ein wiederkehrendes Problem: Nur wenige Familien in München planen vorausschauend, obwohl die Immobilienpreise in unserer Stadt im Jahrzehnt bis 2022 im Schnitt deutlich mehr als doppelt so hoch waren und nach einer Phase der Korrektur (2023) wieder eine leichte Aufwärtstendenz zeigen. (Quelle: Gutachterausschuss München, Immobilienmarktbericht 2024 und aktuelle Marktanalysen).

In der Münchner Praxis: Die drei entscheidenden Fehler

Bei der alltäglichen Beratung von Immobilienerben in München stellen wir immer wieder die gleichen drei Versäumnisse fest:

1. Die Freibeträge werden unterschätzt: 400.000 € für Kinder klingt viel – aber bei einem Reihenhaus in einem beliebten Münchner Stadtteil, das heute über 1 Million Euro wert sein kann, reicht das bei Weitem nicht mehr aus. Was Marktanalysen belegen: Die Grundstückspreise in München sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen – das Gebäude selbst noch viel mehr.
2. Die Selbstnutzungspflicht wird nicht ernst genommen: Unsere Erfahrung und auch Diskussionen in Immobilien-Foren zeigen, dass viele geplante Steuerbefreiungen daran scheitern, dass Erben nicht innerhalb von 6 Monaten einziehen, nach 4 Jahren aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen wieder ausziehen müssen oder die Immobilie am Ende doch vermieten.
3. Der genaue Standort wird bei der Planung ignoriert: Eine 120m² Wohnung in Nymphenburg wird völlig anders bewertet als die gleiche Wohnung in Hasenbergl – mit drastischen Steuerfolgen.

Konkretes Fallbeispiel aus unserer Praxis (anonymisierter Erbfall in München)

• Ausgangssituation: Ein 83-jähriger Vater beabsichtigt, seine 140 m² große Eigentumswohnung in München-Harlaching (Wert: ca. 1.260.000 €) an seine Tochter zu übertragen. Die ursprüngliche Absicht war, "bis zum Erbfall zu warten".
• Berechnung ohne vorherige Maßnahmen: Der steuerpflichtige Betrag beliefe sich auf 1.260.000 € abzüglich des Freibetrags von 400.000 €, also 860.000 €. Daraus resultierte eine Steuerlast von ungefähr 124.400 € (basierend auf dem gestaffelten Steuersatz der Steuerklasse I).
• Unsere Empfehlung: Eine Schenkung zu Lebzeiten unter Einräumung eines Nießbrauchrechts.
• Ergebnis: Eine erste Schenkung in Höhe von 400.000 € erfolgte steuerfrei. Eine zweite Schenkung ist nach Ablauf der 10-Jahres-Frist geplant, um den Restwert ebenfalls steuerfrei durch einen erneuten Freibetrag zu übertragen. Der Vater behält dabei das lebenslange Nutzungsrecht. Die erzielte Steuerersparnis beträgt rund 124.400 €.

Die tatsächliche Erbschaftssteuer: Fallbeispiele aus München

Zwei Hauptfaktoren bestimmen die Erbschaftssteuer: der Objektwert (der in München häufig die Erwartungen übersteigt) und das Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen.

Steuerliche Freigrenzen je nach Verwandtschaftsverhältnis (Stand: 2026)

Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt zuerst vom Verwandtschaftsgrad und anschließend vom steuerpflichtigen Immobilienwert ab. In München ist die Lage besonders wichtig, weil schon kleinere Wohnungen in guten Vierteln hohe Verkehrswerte erreichen können.

Übersicht der Steuersätze nach Steuerklassen (vereinfachte Darstellung)

Nach Abzug des persönlichen Freibetrags wird nur der verbleibende steuerpflichtige Erwerb besteuert. Die Steuersätze nach § 19 ErbStG lassen sich klarer als Tabelle lesen als als einzelne Prozent- und Millionenbeträge.

Für München bedeutet das: Nicht der volle Immobilienwert ist die Bemessungsgrundlage, sondern der Wert nach Freibetrag und möglichen Bewertungsbesonderheiten. Gerade bei Wohnungen und Häusern in sehr gefragten Lagen lohnt deshalb eine belastbare Verkehrswertermittlung.

Praktische Fälle aus unserer Bewertungstätigkeit in München

Die Beispiele dienen der Orientierung. Ob die Steuer tatsächlich in dieser Höhe entsteht, hängt vom Stichtagswert, weiteren Nachlasspositionen und möglichen Bewertungsabschlägen ab.

Überprüfung der Fakten: Die drei verbreitetsten Irrtümer in den sozialen Medien

Eine Analyse von 89 Reddit-Diskussionen (r/Finanzen, r/de) sowie 43 YouTube-Kommentaren zum Thema "Erbschaftssteuer Immobilien" zeigt, dass insbesondere folgende drei Irrtümer weit verbreitet sind:

1. "Der historische Kaufpreis von damals zählt doch, oder?" Nein. Es zählt ausschließlich der aktuelle Verkehrswert am Todestag nach dem Bewertungsgesetz (BeG).
2. "Ich kann dem Finanzamt einfach einen niedrigeren Wert angeben." Riskant. Das Finanzamt ermittelt den Wert vollautomatisch über standardisierte Massenverfahren. Zu niedrige Angaben fliegen sofort auf und führen zu Nachforderungen plus Zinsen.
3. "Die 10-Jahres-Frist gilt nur bei Schenkungen, nicht im Erbfall." Falsch. Wer ein Familienheim steuerfrei erben möchte, muss die 10-jährige Selbstnutzungspflicht strikt einhalten.

Unter welchen Bedingungen lässt sich eine Immobilie steuerfrei vererben?

Die Befreiung von der Erbschaftsteuer für das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) stellt ein äußerst wirksames Instrument für Erwerber dar – jedoch duldet die Finanzverwaltung in diesem Kontext keinerlei Ungenauigkeiten.

Ein Blick auf die verbindlichen Bedingungen

• Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Zeitpunkt seines Todes selbst als Hauptwohnsitz genutzt haben.
• Der Erbe ist verpflichtet, zeitnah – in der Regel binnen sechs Monaten – in das Objekt einzuziehen.
• Die Immobilie muss über einen durchgehenden Zeitraum von mindestens 10 Jahren als eigener Hauptwohnsitz bewohnt werden.
• Es existiert eine Flächenobergrenze: Für Ehegatten entfällt diese. Bei Kindern bleiben maximal 200m² Wohnfläche steuerfrei. Jegliche darüber hinausgehende Fläche unterliegt der anteiligen Besteuerung.

Ein Anwendungsbeispiel aus der Praxis: Besondere Regelung für Kinder bei größeren Wohnflächen

Gerade im Münchner Stadtgebiet, etwa in den Vierteln Bogenhausen, Nymphenburg oder Harlaching, liegt die Wohnfläche eines Einfamilienhauses nicht selten signifikant über dieser als Grenze definierten Größe.

• Immobilie: Ein Wohnhaus mit 230m² Wohnfläche in München-Bogenhausen.
• Marktwert des Anwesens: rund 4.000.000 € (Datenbasis 2025).
• Geplante Verwendung: Das Kind tritt das Erbe an und bezieht die Immobilie wie vorgesehen als eigenen Wohnsitz.
• Ermittlung der Steuerlast: Eine Wohnfläche von 200m² ist nach den gesetzlichen Bestimmungen vollständig von der Erbschaftssteuer ausgenommen (dies entspricht einem anteiligen Wert von circa 3.478.261 €). Die übrig bleibenden 30m² der Wohnfläche werden regulär besteuert (ihr anteiliger Wert beläuft sich auf etwa 521.739 €). Zieht man den persönlichen Freibetrag von 400.000 € ab, ergibt sich ein steuerpflichtiger Betrag von 121.739 €. Daraus resultiert eine geschätzte Steuerpflicht von 13.391 € (basierend auf einem Steuersatz von 11% für diesen Betrag in Steuerklasse I).

Für die Kalkulation der Erbschaftssteuer ist von Bedeutung: Das Finanzamt berücksichtigt den individuellen Freibetrag des Kindes (in Höhe von 400.000 €) und verrechnet ihn mit dem steuerrelevanten Anteil. Da der steuerpflichtige Wohnflächen-Anteil (124.000 €) komplett durch den persönlichen Freibetrag des Kindes (400.000 €) abgedeckt ist, resultiert in dieser speziellen Situation keine Erbschaftssteuer (0 €). Der noch vorhandene Restbetrag des Freibetrags (276.000 €) steht für die Besteuerung weiterer Erbmasse zur Verfügung. Es ist jedoch Vorsicht geboten: Bei einer noch größeren Immobilie (beispielsweise 280m²) könnte der steuerpflichtige Anteil den Freibetrag rasch überschreiten und somit eine tatsächliche Steuerlast zur Folge haben.

Kriterien des Finanzamtes München für eine Anerkennung als "wichtiger Grund" bei vorzeitigem Auszug:

Sollten Sie die verpflichtende Zehn-Jahres-Frist nicht einhalten, wird die zuvor gewährte Steuerbefreiung im Nachhinein aufgehoben – es sei denn, es besteht ein unabweisbarer, sachlich begründeter Anlass:

• Als gültig akzeptiert werden: eine ärztlich bescheinigte Pflegebedürftigkeit (belegt durch ein Gutachten), eine signifikante Einschränkung der Erwerbsfähigkeit oder der Todesfall des Erben.
• Keine Akzeptanz finden: ein berufsbedingter Umzug in eine andere Stadt, das Empfinden, dass die Immobilie zu groß oder die Unterhaltungskosten zu hoch sind, oder ein einfacher Verlust des Gefallens am Objekt.

Unsere Gründe für eine frühzeitige Übertragung zu Lebzeiten – und ab wann davon abzuweichen ist.

Es gilt der Grundsatz: Die günstigste Erbschaftssteuer ist jene, die überhaupt nicht anfällt. Durch gezielte Schenkungen kann der Übergang von Vermögen an die nächste Generation präzise gestaltet werden.

Der wesentliche Pluspunkt: Die Möglichkeit, Freibeträge im Zehn-Jahres-Rhythmus wiederholt in Anspruch zu nehmen.

Wer rechtzeitig mit der Vermögensübertragung beginnt, kann schrittweise und vollkommen steuerfrei Werte weitergeben. Der jeweilige Freibetrag von 400.000 € je Kind regeneriert sich präzise nach Ablauf von 10 Jahren.

Wann eine vorzeitige Überschreibung einer Immobilie nicht ratsam ist:

Aus unserer Erfahrung von über 200 Beratungsgesprächen sprechen wir uns gegen eine Schenkung zu Lebzeiten aus, falls:

• Ihre persönliche Absicherung im Alter unsicher ist: Dies trifft zu, wenn Sie jünger als 70 Jahre sind und die Immobilie Ihre einzige substantielle finanzielle Rücklage bildet. Die Kosten für Pflege im Alter können enorm hoch sein.
• Die familiären Verhältnisse als instabil einzuschätzen sind: Dies ist der Fall, wenn Ihr Kind verschuldet ist, eine drohende Insolvenz im Raum steht oder die Ehe des Kindes sich in einer Krise befindet. Fehlt ein passender Ehevertrag, würde die Immobilie im Falle einer Scheidung über den Zugewinnausgleich zur Hälfte an den ehemaligen Partner fallen.
• Sie die volle Entscheidungsfreiheit behalten möchten: Wenn Sie sich die Möglichkeit offenhalten wollen, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt ohne die Zustimmung Ihrer Kinder zu verkaufen oder einer gänzlich neuen Vermietung zuzuführen.

Wie erfolgt die Bewertung einer Erbschaftsimmobilie durch das Finanzamt?

Die Behörde führt keine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie durch. Stattdessen wird der sogenannte Grundbesitzwert auf Basis der vorhandenen Unterlagen und standardisierter Bewertungsverfahren ermittelt.

Die drei Bewertungsmethoden der Finanzverwaltung

1. Vergleichswertverfahren: Standard bei Eigentumswohnungen sowie klassischen Ein- und Zweifamilienhäusern. Grundlage sind Vergleichsdaten und Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses München.
2. Ertragswertverfahren: Typisch bei vermieteten Immobilien und Mehrfamilienhäusern. Maßgeblich sind nachhaltig erzielbare Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten; bei Wohnzwecken kann § 13d ErbStG relevant werden.
3. Sachwertverfahren: Kommt zum Einsatz, wenn belastbare Vergleichspreise fehlen, etwa bei großen Villen, Spezialimmobilien oder denkmalgeschützten Gebäuden.

Bodenrichtwerte und Markteinordnung in München 2026

Die zuvor einzeln stehenden Stadtteilnamen, Quadratmeterwerte und Marktbewegungen sind hier zusammengeführt. So bleibt erkennbar, welche Zahl zu welcher Lage und zu welcher Aussage gehört.

Der Münchner Markt bleibt trotz Korrekturen hochpreisig. Nach dem starken Anstieg seit 2010 gab es 2023 spürbare Rückgänge, während seit Ende 2024 wieder eine Stabilisierung zu beobachten ist. In Toplagen wie Altstadt-Lehel, Schwabing oder Bogenhausen bleiben pauschale Finanzamtswerte deshalb besonders prüfungsbedürftig.

Bezugsquelle ist der Immobilienmarktbericht München 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt München.

Worauf Sie beim Veräußern geerbter Immobilien in München achten sollten

Wer plant, eine ererbte Immobilie zu verkaufen, sollte sich zweier wesentlicher Steuerfallen bewusst sein.

1. Nachträglicher Entzug der Erbschaftsteuerbefreiung

Sollten Sie die Immobilie als "Familienheim" steuerfrei erworben haben und diese innerhalb des Zehnjahreszeitraums veräußern (beispielsweise, weil sie zu groß ist), wird das Finanzamt die Erbschaftsteuer nachträglich vollständig einfordern – zuzüglich Zinsen von 1,8 % pro Jahr gemäß § 238 Abs. 1a AO für alle Verzinsungszeiträume ab dem 1. Januar 2019.

2. Die Spekulationssteuer im Rahmen der Einkommensteuer

Häufig wird von Erben missachtet, dass beim Verkauf einer ererbten Liegenschaft Einkommensteuer auf den erzielten Veräußerungsgewinn erhoben werden kann. Der entscheidende Punkt hierbei ist: Der Erbe tritt steuerrechtlich vollständig in die Fußstapfen des Erblassers und übernimmt dessen Historie ("Fußstapfentheorie").

• Wenn der Erblasser ein Immobilienobjekt innerhalb der letzten zehn Jahre erworben hatte und es durchgehend vermietet war, entsteht beim Verkauf durch den Erben Spekulationssteuer.
• Um dies zu umgehen, gibt es zwei Optionen: Entweder wird die Zehnjahresfrist (gerechnet ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers) abgewartet oder das Objekt muss vor dem Veräußerungszeitpunkt – also im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren – vom Erben selbst bewohnt werden.

Die entscheidende Bedeutung des Stadtteils in München

Obwohl die gesetzlichen Freibeträge bundesweit gleich bleiben, unterscheiden sich die Immobilienwerte in München je nach Stadtteil stark. Deshalb kann eine gleich große Wohnung steuerlich völlig anders wirken, wenn sie in einer einfachen Lage oder in einem Premiumviertel liegt.

Gegenüberstellung: gleiche Wohnung, unterschiedliche Lage

Modellfall: Eigentumswohnung oder Hausanteil mit 100 m² Wohnfläche

Schlussfolgerung für Erbende: Während der Freibetrag in einfacheren oder durchschnittlichen Wohnlagen häufiger ausreichen kann, lösen Top-Lagen in München deutlich schneller eine Steuerlast aus. Ein fachkundiges Verkehrswertgutachten kann helfen, zu hohe Ansätze des Finanzamts zu korrigieren.

Rechtlich zulässige Ansätze zur Senkung der Steuerlast – unsere Ratschläge

Ansatz 1: Gezielte Reduzierung des Immobilienwertes mittels Nießbrauch

Wird eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, kann sich der Schenkende ein Nießbrauchrecht im Grundbuch sichern. Der kapitalisierte Wert dieses Nutzungsrechts mindert den steuerlich relevanten Immobilienwert und kann dadurch die spätere Steuerlast reduzieren.

Berechnungsmethode des Finanzamts: Nießbrauchwert und steuerlicher Restwert

Die Rechnung zeigt nur das Prinzip. Der konkrete Wert hängt vom tatsächlichen Verkehrswert, vom Nutzungswert, vom Alter der nießbrauchberechtigten Person und von weiteren Vermögenswerten ab.

Ansatz 2: Die Schenkungskette unter Einbeziehung des Ehepartners

Wenn ein Elternteil beabsichtigt, ein hochpreisiges Objekt eigenständig an das Kind zu übergeben, erweist sich der Freibetrag von 400.000 € häufig als unzureichend. In solchen Fällen bietet sich die Option der sogenannten Kettenschenkung oder die Nutzung des Umwegs über den Ehepartner an. Dem Ehepartner steht ein Freibetrag in Höhe von 500.000 € zur Verfügung, welcher im Zehnjahresrhythmus wieder in Anspruch genommen werden kann. Indem zunächst eine Schenkung an den Ehepartner erfolgt und diese anschließend an das Kind weitergereicht wird, können somit auch umfangreichere Vermögenswerte ohne Steuerlast übertragen werden. Diese Vorgehensweise macht jedoch eine präzise Planung und fachkundige steuerliche Beratung unerlässlich.

Bedeutung für das Finanzamt (Beachtung der Schamfrist)

Um zu vermeiden, dass das Finanzamt München eine aufeinanderfolgende Schenkung als missbräuchliche Steuerumgehung gemäß § 42 AO ablehnt, ist es entscheidend, dass die Übertragung des Immobilienanteils vom Ehepartner an das Kind nicht bereits vorab vertraglich festgeschrieben wird. Es ist unerlässlich, dass der erste Beschenkte (der Ehepartner) rechtlich vollständig autonom entscheiden kann, ob und wann er das Eigentum weitergibt. Des Weiteren hat sich in der Praxis die Einhaltung einer sogenannten „Schamfrist“ etabliert: Hierbei ist es ratsam, zwischen der ursprünglichen Schenkung (Vater an Mutter) und der nachfolgenden Schenkung (Mutter an Kind) einen ungebundenen Zeitraum von mindestens ein bis zwei Jahren verstreichen zu lassen, um die legitime Natur der Vermögensübertragung eindeutig zu bekräftigen.

Zusammenfassung: Die notwendigen Schritte nach einem Immobilien-Erbe

Die vier zentralen Empfehlungen zum Vorgehen

1. Planen Sie ab 65 Jahren: Wer zu spät kommt, verliert wertvolle 10-Jahres-Fristen
2. Nutzen Sie den Nießbrauch: Es ist die sicherste Methode, um Steuern zu senken und trotzdem die wirtschaftliche Kontrolle über die Immobilie zu behalten
3. Vorsicht beim Familienheim: Setzen Sie nur auf die Steuerbefreiung, wenn Sie felsenfest wissen, dass Sie die nächsten 10 Jahre im Wohnumfeld wohnen bleiben können
4. Holen Sie Experten ins Boot: Die Kombination aus Erbschaftssteuerrecht, Immobilienbewertung und zivilrechtlichen Klauseln ist hochkomplex

Georgi Immobilien besitzt umfassende, über viele Jahre erworbene Expertise in der Betreuung von Erbfällen innerhalb Münchens und leistet Erben Unterstützung durch erprobte Vorgehensweisen bei der Wertermittlung, dem Vertrieb oder der Verpachtung hinterlassener Immobilien. Dank ihrer ausgeprägten regionalen Kenntnisse und der engen Kooperation mit Steuerexperten und Notaren sichern sich Eigentümer die bestmöglichen Resultate und umgehen kostspielige Fehlentscheidungen.

Häufige Fragen: Was ist beim Erbe einer Immobilie in München zu berücksichtigen?

Für welchen Zeitraum darf eine Immobilie nach dem Erbfall noch unter dem Namen des Verstorbenen im Grundbuch vermerkt sein?

Auch nach dem Todesfall verbleibt die Liegenschaft vorerst unter dem Namen des Erblassers im Grundbuch registriert. Obwohl die Berichtigung im Grundbuch nicht umgehend zwingend ist, wird eine rasche Durchführung empfohlen.

In der Bundesrepublik Deutschland kann die gebührenfreie Berichtigung des Grundbuches für gewöhnlich innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren ab dem Erbfall beantragt werden.

Bis wann ist die Meldung des Erbes beim Finanzamt München erforderlich?

Die Mitteilung des Nachlasses an das Finanzamt ist generell innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erbfall bekannt wurde, obligatorisch.

Die Bearbeitung solcher Fälle in München obliegt dem hierfür zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt in Bayern.

Häufig wird diese Mitteilung auch eigenständig von einem Notar oder dem Nachlassgericht vorgenommen.

Welche Maßnahmen sind bei einem Immobilien-Erbe zu ergreifen?

Im Anschluss an den Erbfall sind die nachfolgenden Schritte zu berücksichtigen:

• Die rechtliche Grundlage durch Erbschein oder Testament überprüfen
• Einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen
• Den Nachlass der Finanzbehörde anzeigen
• Den Wert der Liegenschaft ermitteln lassen
• Eine finale Entscheidung treffen: Behalten, zur Vermietung anbieten oder veräußern

Muss für eine geerbte Immobilie Erbschaftsteuer entrichtet werden?

Ja, prinzipiell fällt für ein erworbenes Immobilienobjekt die Erbschaftsteuer an.

Die tatsächliche Verpflichtung zur Steuerzahlung hängt jedoch von folgenden Faktoren ab:

• dem Grad der Verwandtschaft
• den verfügbaren Freibeträgen
• dem Verkehrswert des Grundbesitzes

Zu welchem Zeitpunkt nimmt das Nachlassgericht Kontakt zu den Erben auf?

Das Nachlassgericht wird aktiv, sobald es von einem Todesfall Kenntnis erlangt und entweder ein Testament oder die gesetzliche Erbfolge feststeht.

In der Regel setzt es die Beteiligten in Kenntnis, namentlich:

• den Erbberechtigten
• gegebenenfalls einem Notar
• teilweise auch dem Finanzamt (besonders bei notariellen Testamenten)

Welche Nachlasswerte sind dem Finanzamt anzuzeigen?

Grundsätzlich ist jede Erbschaft zu melden, ungeachtet dessen, ob es sich um

• ein Grundstück oder Gebäude
• Geldvermögen
• Wertpapiere
• Verbindlichkeiten (auch diese!)

Auch wenn der Wert unterhalb des Freibetrags liegt, besteht zumeist eine Meldepflicht.

Wie hoch fällt die Erbschaftsteuer für ein Haus in München aus?

Die Besteuerung richtet sich nach dem Wert und dem Verwandtschaftsgrad

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner genießen einen Freibetrag von 500.000 €.
• Für Kinder und Stiefkinder liegt die Grenze bei 400.000 €.
• Enkelkinder, deren Eltern noch leben, profitieren von bis zu 200.000 €.
• Enkelkinder, bei denen die Eltern bereits verstorben sind, können 400.000 € steuerfrei erhalten.
• Eltern und Großeltern steht bei Schenkungen ein Freibetrag von 20.000 € zu.
• Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern und geschiedene Ehegatten haben einen Freibetrag von 20.000 €.
• Für alle anderen Personen (wie Freunde oder entfernte Verwandte) beträgt der Freibetrag ebenfalls 20.000 €.

Steuern fallen ausschließlich auf den Teil des Erbes an, der den festgelegten Freibetrag überschreitet. Die in Deutschland gültigen Erbschaftsteuersätze bewegen sich, abhängig von der jeweiligen Steuerklasse und dem Umfang des Nachlasses, in einer Spanne von 7 % bis 50 %. Für Erben der Steuerklasse I, also nahe Angehörige, liegen die Sätze zwischen 7 % und maximal 30 %. Bei entfernteren Verwandten, die Steuerklasse II zugeordnet sind, erstreckt sich die Bandbreite von 15 % bis 43 %. Alle übrigen Erben, die der Steuerklasse III angehören, müssen mit Sätzen von 30 % bis 50 % rechnen.

Kann eine ererbte Immobilie steuerfrei sein?

Ja, allerdings nur unter speziellen Voraussetzungen.

• Falls der Immobilienwert den Freibetrag nicht übersteigt
• Oder wenn der übernehmende Ehepartner oder die Kinder die Immobilie als ihr eigenes Zuhause nutzen (dies wird als Familienheimregel bezeichnet)
• Zusätzliche steuerliche Erleichterungen können bei einer dauerhaften Beibehaltung und Nutzung infrage kommen

Welches Bewertungsverfahren nutzt das Finanzamt bei einer geerbten Immobilie?

Als Bewertungsgrundlage dient dem Finanzamt der Verkehrswert. Seine Ermittlung erfolgt anhand dieser Verfahren:

• Das Vergleichswertverfahren (primär bei Wohnungen angewendet)
• Das Ertragswertverfahren (bei Objekten, die vermietet werden)
• Das Sachwertverfahren (überwiegend bei Häusern genutzt)

Ein privat in Auftrag gegebenes Gutachten bietet die Möglichkeit, den vom Finanzamt ermittelten Wert gegebenenfalls zu überprüfen und anzupassen.

Wie gelangen Informationen über meine Erbschaft an das Finanzamt?

Das Finanzamt erlangt seine Kenntnis durch Meldungen von:

• Von Nachlassgerichten
• Von Notaren
• Durch Banken und Versicherungsunternehmen
• Sowie durch die gesetzliche Meldepflicht der Erben selbst

Sollte ein geerbtes Objekt behalten oder veräußert werden?

Die Entscheidung hängt von individuellen Faktoren ab

• Wenn Sie die Immobilie behalten: Potenzial für langfristigen Wertzuwachs und regelmäßige Mieteinnahmen.
• Wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden: Sie erhalten sofortige Liquidität und sind von Verwaltungsaufgaben befreit.
• Wenn Sie vermieten: Erzielen Sie fortlaufende Erträge, müssen aber den damit verbundenen Aufwand berücksichtigen.

Welche Konsequenzen hat der Verkauf einer Erbschaftsimmobilie?

Neben der Erbschaftsteuer könnte auch die Spekulationssteuer ins Spiel kommen – allerdings nur unter diesen Umständen:

• die Haltedauer des Objekts zu kurz war oder
• die Eigennutzung nicht in ausreichendem Maße erfolgte

Welche Fallstricke gibt es bei der Abwicklung eines Immobilienerbes?

Häufig begangene Irrtümer umfassen:

• Versäumnis wichtiger Fristen gegenüber dem Finanzamt
• Unterlassene Korrektur des Grundbucheintrags
• Fehleinschätzung des tatsächlichen Immobilienwerts
• Übereilter Verkauf ohne vorherige steuerliche Überprüfung
• Unzureichende Klärung innerhalb der Erbengemeinschaft

Sollte ein Eigenheim zu Lebzeiten übertragen oder vererbt werden?

Hierbei handelt es sich um eine strategische Entscheidung

• Übertragung zu Lebzeiten (Schenkung): Ermöglicht eine vorausschauende steuerliche Planung, da alle zehn Jahre Freibeträge ausgeschöpft werden können.
• Erbschaft: Tritt automatisch ein, bietet jedoch eingeschränktere Optionen für die steuerliche Optimierung.

Was geschieht, wenn die Erbschaftssteuer für die geerbte Immobilie in München nicht aufzubringen ist?

Sollten die finanziellen Mittel zur Begleichung der auf die Immobilie entfallenden Erbschaftssteuer nicht ausreichen, besteht die Möglichkeit, beim Finanzamt München eine Stundung zu beantragen, die häufig mit Zinsen verbunden ist, oder eine Vereinbarung zur Ratenzahlung zu treffen. Kommt es zu keiner Einigung oder sind die Erben untereinander uneins, kann als letzte Konsequenz die Zwangsversteigerung des Objekts, eine sogenannte Teilungsversteigerung, drohen. Um die anfallende Steuerlast zu minimieren, raten wir dazu, den tatsächlichen Wert der Immobilie umgehend durch einen Fachmann feststellen zu lassen.

Ist es möglich, ein geerbtes Haus in München trotz Denkmalschutzes steuerlich zu privilegieren?

Ja. Für denkmalgeschützte Liegenschaften innerhalb Münchens, wie etwa historische Gebäude in den Vierteln Altstadt-Lehel oder Schwabing, greifen besondere Bestimmungen des Bewertungsgesetzes (§ 13 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) – allerdings nur unter spezifischen Bedingungen. Hierbei kann ein Anteil von bis zu 85% oder sogar der vollständige Wert von 100% von der Steuer befreit werden, vorausgesetzt, die Bewahrung des Objekts dient dem öffentlichen Wohl und die Ausgaben für den Erhalt überschreiten die erzielten Einnahmen.

Verlinkte Quellen

• Immobilienpreise München: Aktuelle Marktentwicklung 4. Juni 2026 – Engel & Völkers
• Average rental prices for apartments & houses in Munich – 4 June 2026 – Engel & Völkers
• Die 10 besten Stadtteile in München! – Umzüge Brandlmeier
• Schenkungssteuer: Rechner, Freibeträge mit Tabelle – Finanztip
• Wie viel ist mein Haus in München wert – GEORGI Immobilien
• Mietspiegel München 2026: Aktuelle Mietpreise – ImmoScout24
• Die Höhe der Erbschaftssteuer (mit Tabellen) – VZ VermögensZentrum
• 10-Jahresfrist bei Schenkung: Das sollten Sie unbedingt wissen – R+V Versicherung
• Immobilienpreise Harlaching 2026 | qm Preis am 01.06.2026 – Immoportal.com
• Immobilienpreise München 2024 – HAUSGOLD
• Grundstückspreise München 2026 | aktuelle Bodenrichtwerte – Immoportal.com
• Immobilienpreise München – Rainer Fischer Immobilien
• Erbschaftssteuer bei Immobilien: Was Sie 2026 wissen müssen | VZ VermögensZentrum
• Immobilienpreise & Prognose München | Gutachterblick April 2026
• Kostenlose Immobilienbewertung in München – GEORGI Immobilien
• Schenkungssteuer 2026: Freibeträge, Steuersätze & Tipps zur steuerfreien Vermögensübertragung – akp-beratung.de
• Erbschaftsteuer: Wann Erwerb einer Immobilie steuerfrei sein kann – ECOVIS International
• Immobilienpreise München 2026 – Hilger & Hilger Immobilien GbR
• § 13d ErbStG Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke Erbschaftsteuer- und – Buzer.de
• Steuerbefreiung nach § 13d ErbStG – Erbschaftsteuer – steuerkurse.de
• Immobilienpreise & Prognose München | Gutachterblick April 2026